Στην εμπορική αξία οι πλειστηριασμοί ακινήτων

Το νέο σύστημα απόδοσης του ΦΠΑ πρόβλημα για τις επιχειρήσεις
17 Ιουλίου, 2015
Αναστολή πλειστηριασμών, κατασχέσεων, εξώσεων έως 31 Ιουλίου
22 Ιουλίου, 2015
Δείτε τα όλα

Στην εμπορική αξία οι πλειστηριασμοί ακινήτων

21/7/2015

Αρνητική εξέλιξη πρέπει να χαρακτηρίσουμε την ανακοίνωση των υπουργείων Δικαιοσύνης και Οικονομικών, η οποία περιλαμβάνει το κείμενο του νομοσχεδίου για την αναμόρφωση του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας αναφορικά́ με τους πλειστηριασμούς, το οποίο αναμένεται να ισχύσει από το 2016.

Ενώ είχε ανακοινωθεί ότι ως τιμή εκκίνησης θα ήταν τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου, στο κείμενο του νομοσχεδίου ορίζεται ότι από το 2016, θα προσδιορίζεται με βάση την εμπορική αξία όπως αυτή θα προκύπτει από την εκτίμηση του δικαστικού επιμελητή που πραγματοποιεί την κατάσχεση του ακινήτου. Η διάταξη αυτή ουσιαστικά ανοίγει το δρόμο για να εκπλειστηριάζονται τα κατασχεμένα ακίνητα από ιδιώτες, τράπεζες και το Δημόσιο, σε τιμές κατά πολύ χαμηλότερες των αντικειμενικών. Προαπαιτούμενο όμως είναι – όπως αναφέρεται σε ανακοίνωση του υπουργείου Δικαιοσύνης- η δημιουργία αδιάβλητου συστήματος που αντανακλά τις πραγματικές συνθήκες της αγοράς. Και μέχρι να δημιουργηθεί το σύστημα αυτό (τέλος του 2015) θα ισχύει το υπάρχον σύστημα της αντικειμενικής αξίας.

Με το σημερινό σύστημα, η ελάχιστη τιμή που μπορεί να πωληθεί ένα ακίνητο με πλειστηριασμό είναι η αντικειμενική αξία. Με όσα είχαν ανακοινωθεί αλλά δεν εμφανίζονται στο νομοσχέδιο, η τιμή εκκίνησης θα μειωνόταν στα 2/3 της αντικειμενικής, στο 1⁄2 της αντικειμενικής στη συνέχεια αν δεν υπήρχαν ενδιαφερόμενοι αγοραστές και στη συνέχεια θα απαιτείτο προσφυγή του επισπεύδοντος τον πλειστηριασμό στη Δικαιοσύνη για περαιτέρω μείωση.

Αναλυτικά, σε ανακοίνωσή του το υπουργείο Δικαιοσύνης αναφέρει:

“Οι αλλαγές όσον αφορά στον υπολογισμό της αξίας αλλά και την τιμή εκκίνησης των πλειστηριασμών ακινήτων αποτελούν αποτέλεσμα ενδελεχούς έρευνας και επιστημονικής μελέτης.

Ωστόσο, λόγω των επικρατουσών συνθηκών, τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2015 ως βάση υπολογισμού της αξίας των ακινήτων κατά τον πλειστηριασμό παραμένουν οι αντικειμενικές αξίες.

Πάντως, η Ελληνική Κυβέρνηση θεωρεί ότι η εμπορική αξία των ακινήτων αποτελεί την πιο αποτελεσματική και δικαιοπολιτικά ορθή μέθοδο υπολογισμού της αξίας του ακινήτου για τις ανάγκες του πλειστηριασμού. Αυτή η μέθοδος άλλωστε αποτελεί και την πρακτική των περισσοτέρων χωρών του δυτικού κόσμου.

Ως κριτήριο για τον καθορισμό της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να είναι μεμονωμένες μεταβιβάσεις γειτονικών ομοειδών ακινήτων οι οποίες είναι πιθανόν να μην αντανακλούν την πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων. Επομένως , ο ορισμός της εμπορικής αξίας δεν μπορεί να γίνεται αυθαίρετα.

Έτσι απαιτείται η δημιουργία ενός μεθοδολογικά αξιόπιστου συστήματος εκτιμήσεων, το οποίο θα στηρίζεται σε σταθερά, επιστημονικώς αποδεκτά και αδιάβλητα κριτήρια υπολογισμού, ώστε με βάση αυτό να ορίζονται με σαφήνεια και ορθότητα οι εμπορικές αξίες των ακινήτων. Αυτό το σύστημα αναμένεται να δημιουργηθεί μέχρι το τέλος του 2015 με τη συνεργασία των συναρμόδιων Υπουργείων. Έτσι θα αποφευχθεί ο πλειστηριασμός ακινήτων έναντι αντιτίμων που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματική εμπορική αξία των ακινήτων και ως εκ τούτου οδηγούν σε άδικες καταστάσεις για τα μετέχοντα στη διαδικασία του πλειστηριασμού μέρη.

Μέχρι τη δημιουργία του συστήματος αυτού για τον υπολογισμό της αξίας του ακινήτου, υπόψιν λαμβάνονται οι αντικειμενικές αξίες, ενώ η τιμή πρώτης προσφοράς (εκκίνησης) ορίζεται στα 2/3 αυτής, όπως και κατά το νομοθετικό καθεστώς που ίσχυε μέχρι σήμερα.

Στο σύστημα αυτό αναφέρθηκε ο Υπουργός Δικαιοσύνης κ. Χαράλαμπος Αθανασίου κατά την ομιλία του στη διαδικασία παροχής ψήφου εμπιστοσύνης στην Κυβέρνηση στις 9 Οκτωβρίου τονίζοντας την διαπραγματευτική επιτυχία της χώρας μας.

Έπειτα από κοπιώδεις διαπραγματεύσεις και έναντι των θέσεων της τροϊκας που ζητούσε: α) τον καθορισμό της αξίας του προς πλειστηριασμό ακινήτου βάσει της εμπορικής αξίας του από την έναρξη εφαρμογής του νέου κώδικα, και β) τιμή εκκίνησης ίση με το 1/3 της εμπορικής αξίας, έγιναν δεκτές οι θέσεις της χώρας μας. Σύμφωνα με αυτές ορίζεται τιμή εκκίνησης πλειστηριασμού τα 2/3 της εμπορικής αξίας του ακινήτου η οποία υπολογίζεται βάσει αδιάβλητου συστήματος που αντανακλά τις πραγματικές συνθήκες τις αγοράς ενώ μέχρι να δημιουργηθεί το σύστημα αυτό (τέλος του 2015) θα ισχύει το υπάρχον σύστημα της αντικειμενικής αξίας.

Μόνο κατά το χρονικό διάστημα αυτό, αν ο πλειστηριασμός δεν ήταν επιτυχής , λόγω ελλείψεως προσφορών, επαναλαμβάνεται σε 14 ημέρες με τιμή εκκίνησης το 50% της αντικειμενικής αξίας. Το ίδιο αποτέλεσμα θα υπήρχε και με το υπάρχον σύστημα δεδομένης της αποτυχίας του πρώτου πλειστηριασμού που αναπόδραστα θα οδηγούσε σε θέση χαμηλότερης τιμής από το δικαστήριο για τον επόμενο πλειστηριασμό.

Οι ως άνω διαδικασίες ενισχύονται με την καθιέρωση των κλειστών προσφορών αλλά και του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, οι λεπτομέρειες του οποίου θα ορισθούν με ΠΔ που θα διαμορφωθεί άμεσα μετά την ψήφιση του νέου ΚΠολΔ, ώστε να αποφεύγονται φαινόμενα χειραγωγούμενων πλειστηριασμών (κοράκια).

Έτσι λοιπόν καθίσταται σαφές ότι η Ελληνική Κυβέρνηση ενεργώντας με ευθύνη διαμόρφωσε ένα νέο ρεαλιστικό και μοντέρνο σύστημα πλειστηριασμών που από τη μία προσαρμόζεται στις καλές βέλτιστες διεθνείς πρακτικές και οδηγεί στη διενέργεια πλειστηριασμών χωρίς να ελλείπουν οι μηχανισμοί υπολογισμού της αξίας των ακινήτων αλλά και τις τιμής πρώτης προσφοράς σε τέτοια επίπεδα ώστε να αποτρέπεται η θέση τιμών τέτοιων που αφήνουν απροστάτευτους τους οφειλέτες”.

Αναλυτικά, σύμφωνα με την εισηγητική έκθεση του νομοσχεδίου:

  1. Άρθρο 993 παρ. 2: Με τη νέα ρύθμιση που εισάγεται, για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, που κατάσχεται, λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το

χρόνο της κατάσχεσης και όχι η αντικειμενική αξία, όπως ορίζει η ισχύουσα ρύθμιση. Οι ειδικότερες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της νέας αυτής διάταξης θα καθοριστούν με προεδρικό διάταγμα κατά τα ειδικότερα στις μεταβατικές διατάξεις οριζόμενα. Μέχρι την έκδοση του διατάγματος αυτού, όπου προβλέπεται για το ακίνητο που κατάσχεται αντικειμενική αξία για τον υπολογισμό του φόρου μεταβίβασης, θα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία αυτή.

  1. Άρθρο 995: Στη διάταξη αυτή επιφέρονται τροποποιήσεις αναφορικά με τις επιδόσεις της κατασχετήριας έκθεσης σε περίπτωση κατάσχεσης ακινήτου, με σημαντική νέα ρύθμιση τη δυνατότητα επίσκεψης από υποψήφιους πλειοδότες του προς πλειστηριασμό ακινήτου. Προβλέπεται συγκεκριμένα στην παρ. 6 η δυνατότητα επίσκεψης του κατασχεθέντος ακινήτου από υποψήφιους πλειοδότες, με τη συνοδεία του δικαστικού επιμελητή, ο οποίος στη συνέχεια θα συντάξει έκθεση, κατ’ εφαρμογή της γενικής διάταξης των άρθρων 931 και 117 ΚΠολΔ. Με τη νέα ρύθμιση που εισάγεται, ως τιμή της πρώτης προσφοράς για το ακίνητο, που εκπλειστηριάζεται, ορίζεται η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και όχι η αντικειμενική αξία, όπως ορίζει η ισχύουσα ρύθμιση. Οι ειδικότερες προϋποθέσεις για την εφαρμογή της νέας αυτής διάταξης θα καθοριστούν με προεδρικό διάταγμα κατά τα ειδικότερα στις μεταβατικές διατάξεις οριζόμενα. Κατά το μεταβατικό χρόνο, μέχρι την έκδοση του διατάγματος αυτού, εφαρμόζεται η μέχρι σήμερα ισχύουσα ρύθμιση και ως τιμή πρώτης προσφοράς ορίζεται η αξία που προκύπτει από τον προσδιορισμό της αξίας του με αντικειμενικά κριτήρια σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 41 και 41α του ν. 1249/1982 (ΦΕΚ 43 Α`), όπως εκάστοτε ισχύουν και των κατ` εξουσιοδότηση αυτών εκδιδόμενων κανονιστικών αποφάσεων.

Όπως αναφέρεται στην παράγραφο 2 του άρθρου 993:

«2. Οι διατάξεις των παραγράφων 1 εδ. β` και 2 έως 4 του άρθρου 954 εφαρμόζονται και εδώ. Το κατασχεμένο ακίνητο πρέπει, ύστερα από επιτόπια μετάβαση του δικαστικού επιμελητή, να περιγράφεται με ακρίβεια ως προς το είδος, τη θέση, τα όρια και την έκτασή του, με τα συστατικά και τα παραρτήματα που κατασχέθηκαν, ώστε να μη χωρεί αμφιβολία για την ταυτότητά του. Για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, που κατάσχεται, λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης».

Τι λέει η αγορά

“Το ερώτημα που τίθεται είναι με ποια κριτήρια θα προσδιορίζεται η εμπορική αξία επί της οποίας θα εκπλειστηριάζεται ένα ακίνητο, δεδομένου ότι δεν υπάρχει επίσημος δείκτης τιμών ακινήτων. Σήμερα η τιμή εκκίνησης- που δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη της αντικειμενικής- ενός οικιστικού ή επαγγελματικού ακινήτου προσδιορίζεται αποκλειστικά από τον δικαστικό επιμελητή. Και την εκτίμηση αυτή του δικαστικού επιμελητη για την αξία του ακινήτου μπορεί να προσβάλει, δια της δικαιοσύνης, ο ιδιοκτήτης. Σήμερα δηλαδή, ο δικαστικός επιμελητής κρίνει κατά περίπτωση και η απόφασή του είναι ανώτερη του νόμου. Εάν, η τιμή εκκίνησης είναι η εμπορική αξία, με ποια κριτήρια θα προσδιορίζεται το ύψος αυτής, δεδομένου ότι στην αγορά μπορεί να υπάρχουν δύο όμορα ακίνητα με εντελώς διαφορετικές αξίες;” σημειώνει ο Μιχάλης Αθανασίου, επικεφαλής του ομώνυμου κτηματομεσιτικού δικτύου.

Απο την πλευρά της, η Νίκη Σύμπουρα, διευθύνουσα σύμβουλος της Proprius αναφέρει ότι «είναι πιο δίκαιο το καθεστώς αυτό, καθώς η εμπορική αξία αντικατοπτρίζει την πραγματική τιμή στην οποία πραγματοποιούνται οι αγοραπωλησίες».

Πηγή: capital.gr