20/10/2026

Περίπου 15.000 κατοικίες βρίσκονται σήμερα στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων από δάνεια, αποτελώντας ένα σημαντικό απόθεμα ακινήτων που θα μπορούσε να ενισχύσει την προσφορά στην αγορά. Ωστόσο, παρά το μέγεθός του, το συγκεκριμένο απόθεμα δεν επαρκεί για να αντιμετωπίσει τις αυξημένες ανάγκες στέγασης, ενώ σημαντικά εμπόδια εξακολουθούν να καθυστερούν την αξιοποίησή του.

Σύμφωνα με όσα ανέφερε η αναπληρώτρια διευθύνουσα σύμβουλος της Intrum, Αλεξάνδρα Φατσέα, σε συνέδριο για την αγορά ακινήτων, οι εταιρείες διαχείρισης διαθέτουν περίπου 8.000 ακίνητα, εκ των οποίων τα 6.400 είναι κατοικίες. Περίπου το 55% αυτού του αποθέματος εντοπίζεται στην Αττική και τη Μακεδονία. Επιπλέον, περίπου 8.000 ακίνητα βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών.

Το απόθεμα ακινήτων δεν καλύπτει τις στεγαστικές ανάγκες

Η διάθεση περισσότερων κατοικιών στην αγορά θα μπορούσε να συμβάλει στην ενίσχυση της προσφοράς, ωστόσο η έκταση του στεγαστικού προβλήματος καθιστά σαφές ότι απαιτούνται ευρύτερες παρεμβάσεις.

Με βάση μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, οι ανάγκες που σχετίζονται με το στεγαστικό ζήτημα αντιστοιχούν σε περίπου 180.000 κατοικίες, αριθμός που υπερβαίνει κατά πολύ το διαθέσιμο απόθεμα τραπεζών και servicers.

Την ίδια στιγμή, η επιβάρυνση των νοικοκυριών από το κόστος στέγασης παραμένει ιδιαίτερα υψηλή. Έρευνα της Eurostat για το 2025 έδειξε ότι το 26,4% των ιδιοκτητών κατοικιών στην Ελλάδα αντιμετωπίζει δυσβάστακτο στεγαστικό κόστος, έναντι 7,7% στην Ευρώπη.

Οι δικαστικές εκκρεμότητες καθυστερούν την αξιοποίηση των ακινήτων

Ένα από τα βασικότερα προβλήματα που εμποδίζουν την ταχύτερη επιστροφή ακινήτων στην αγορά είναι οι πολυετείς δικαστικές εκκρεμότητες. Όπως επισήμανε η κ. Φατσέα, περίπου 36.000 υποθέσεις, οι οποίες αφορούν κυρίως διαδικασίες αναγκαστικής εκτέλεσης, έχουν χρονικό ορίζοντα που φτάνει έως το 2039.

Στο πλαίσιο των παρεμβάσεων για την επιτάχυνση των διαδικασιών, από την 1η Σεπτεμβρίου τέθηκε σε λειτουργία ηλεκτρονική πλατφόρμα για τον επαναπροσδιορισμό των συγκεκριμένων υποθέσεων, με καταληκτική ημερομηνία την 31η Δεκεμβρίου.

Η παρέμβαση αυτή εκτιμάται ότι μπορεί να συμβάλει στην αποσυμφόρηση των δικαστηρίων και στην απελευθέρωση ακινήτων που παραμένουν δεσμευμένα λόγω εκκρεμών διαδικασιών αναγκαστικής εκτέλεσης.

Παράλληλα, πρόσφατη ρύθμιση στο πλαίσιο του εξωδικαστικού μηχανισμού δίνει στον οφειλέτη τη δυνατότητα να επιδιώξει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας του, συναινώντας στην εκποίηση άλλων ακινήτων που διαθέτει μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού. Με τον τρόπο αυτό επιχειρείται να δημιουργηθεί μια εναλλακτική διαδρομή διευθέτησης των οφειλών, με στόχο την προστασία της κύριας κατοικίας υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Τα τεχνικά και πολεοδομικά προβλήματα περιορίζουν τη διαθεσιμότητα

Ακόμη και όταν ξεπεραστούν τα νομικά εμπόδια, η αξιοποίηση ενός ακινήτου δεν είναι πάντα άμεση. Η τεχνική κατάσταση, οι πολεοδομικές εκκρεμότητες και οι εργασίες που ενδέχεται να απαιτούνται πριν από την πώληση ή την εκμίσθωση αποτελούν πρόσθετους παράγοντες που επηρεάζουν την ταχύτητα διάθεσής του στην αγορά.

Η επικεφαλής του τομέα real estate της doValue, Λίλα Πατεράκη, ανέφερε ότι οι κατοικίες αντιπροσωπεύουν περίπου το 60%-65% του συνόλου των ακινήτων που συνδέονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια στην Ελλάδα.

Το ποσοστό αυτό, ωστόσο, δεν αποτυπώνει κατ’ ανάγκη την αντίστοιχη συμμετοχή των κατοικιών στη συνολική αξία των χαρτοφυλακίων. Η αξία ενός ξενοδοχείου ή ενός βιομηχανικού ακινήτου μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερη από εκείνη μιας κατοικίας, διαφοροποιώντας τη συνολική αποτίμηση των περιουσιακών στοιχείων.

Ενδεικτική της δραστηριότητας στην αγορά είναι η πορεία της doValue, η οποία από το 2022 έχει προχωρήσει στην πώληση 6.000 ακινήτων, συνολικής αξίας 1 δισ. ευρώ.

Γιατί οι μαζικές πωλήσεις δεν απέδωσαν τα αναμενόμενα

Παρά τον αριθμό των διαθέσιμων ακινήτων, η μαζική πώληση χαρτοφυλακίων δεν έχει αποφέρει τα προσδοκώμενα αποτελέσματα στην Ελλάδα, σύμφωνα με την κ. Φατσέα.

Όπως εξήγησε, οι επενδυτές αντιμετωπίζουν συχνά τα συγκεκριμένα ακίνητα ως περιουσιακά στοιχεία αυξημένου κινδύνου, δηλαδή distressed assets, με αποτέλεσμα να προσφέρουν χαμηλότερες τιμές. Αυτό περιορίζει τις δυνατότητες αξιοποίησης των χαρτοφυλακίων με όρους που θα μπορούσαν να αποφέρουν μεγαλύτερη αξία στους εμπλεκόμενους.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, οι εταιρείες διαχείρισης αναζητούν εναλλακτικά μοντέλα αξιοποίησης, πέρα από την πώληση μεμονωμένων ακινήτων ή τη μεταβίβαση μεγάλων χαρτοφυλακίων σε επενδυτές.

Στο τραπέζι το μοντέλο build-to-rent

Μία από τις επιλογές που εξετάζονται είναι το μοντέλο build-to-rent, δηλαδή η κατασκευή ή ανάπτυξη κατοικιών με αποκλειστικό σκοπό τη μακροχρόνια εκμίσθωσή τους.

Η συγκεκριμένη προσέγγιση θα μπορούσε να αποτελέσει μια διαφορετική στρατηγική αξιοποίησης της ακίνητης περιουσίας, δημιουργώντας εισόδημα από μισθώματα αντί της άμεσης πώλησης. Παράλληλα, υπό τις κατάλληλες προϋποθέσεις, θα μπορούσε να συμβάλει στην αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών προς ενοικίαση.

Το ζητούμενο, πάντως, παραμένει η μετατροπή του σημαντικού αριθμού ακινήτων που βρίσκονται εκτός ενεργού αγοράς σε πραγματικά διαθέσιμες κατοικίες. Οι δικαστικές καθυστερήσεις, τα τεχνικά και πολεοδομικά ζητήματα, αλλά και οι περιορισμοί που σχετίζονται με την εμπορική αξιοποίηση, εξακολουθούν να αποτελούν κρίσιμους παράγοντες για την ταχύτητα και την αποτελεσματικότητα αυτής της διαδικασίας.

Η ομάδα της BOXmind