12/05/2026

Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει σημαντική επιδείνωση της στεγαστικής προσιτότητας στην Αθήνα, προειδοποιώντας ότι η αγορά κατοικίας εξελίσσεται πλέον σε σοβαρό πρόβλημα όχι μόνο για τα χαμηλά αλλά και για τα μεσαία εισοδήματα. Στην Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας 2025, μέσω του Δείκτη Ικανότητας Στεγαστικής Χρηματοδότησης (ΔΙΣΧ), αποτυπώνεται ότι ακόμη και ένα τυπικό τετραμελές νοικοκυριό δυσκολεύεται πλέον να αποκτήσει πρώτη κατοικία με τραπεζικό δανεισμό στην Αττική.

Η βασική αιτία της επιδείνωσης είναι η έντονη αναντιστοιχία μεταξύ αύξησης τιμών ακινήτων και εισοδημάτων. Από το 2018 έως το 2024 οι τιμές κατοικιών στην Αθήνα αυξήθηκαν σωρευτικά κατά 84,2%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών ενισχύθηκε μόλις κατά 35,7%. Αντίστοιχα, σε πανελλαδικό επίπεδο, οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 67,7%, δημιουργώντας συνθήκες ασφυκτικής πίεσης για όσους αναζητούν πρώτη κατοικία.

Η κατάσταση εμφανίζεται ιδιαίτερα δύσκολη στην Αττική, όπου η συγκέντρωση πληθυσμού, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών και η αυξημένη ζήτηση από τουριστικές και επενδυτικές χρήσεις περιορίζουν περαιτέρω τη διαθεσιμότητα ακινήτων για μόνιμη κατοικία. Ο δείκτης στεγαστικής χρηματοδότησης για μια τυπική κατοικία 100 τ.μ. κινείται οριακά κοντά στο σημείο που διαχωρίζει τη βιώσιμη από την προβληματική δυνατότητα δανεισμού, γεγονός που δείχνει ότι ακόμη και τα μεσαία νοικοκυριά φτάνουν στα όρια των οικονομικών αντοχών τους.

Τα νότια προάστια αναδεικνύονται ως η λιγότερο προσιτή περιοχή για αγορά κατοικίας, ενώ και στα βόρεια προάστια η δυνατότητα χρηματοδότησης παραμένει χαμηλή. Αντίθετα, πιο προσιτές εμφανίζονται οι δυτικές συνοικίες, καθώς και ο Πειραιάς και η υπόλοιπη Αττική, όπου ο δείκτης παραμένει οριακά πάνω από το επίπεδο βιωσιμότητας. Ακόμη και μέσα στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται μεγάλες διαφοροποιήσεις: στις ακριβές περιοχές του ιστορικού και εμπορικού κέντρου τα μεσαία νοικοκυριά δυσκολεύονται να αποκτήσουν κατοικία.

Η θεωρητική δυνατότητα αγοράς δεν σημαίνει απαραίτητα και ουσιαστική πρόσβαση σε ποιοτική κατοικία. Μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος, ειδικά στο κέντρο της Αθήνας, αποτελείται από παλαιά ακίνητα της δεκαετίας του 1970, τα οποία συχνά απαιτούν εκτεταμένες ανακαινίσεις και ενεργειακές παρεμβάσεις. Έτσι, το πραγματικό κόστος απόκτησης κατοικίας είναι συχνά σημαντικά υψηλότερο από αυτό που αποτυπώνουν οι δείκτες στεγαστικής χρηματοδότησης.

Παράλληλα, η Τράπεζα της Ελλάδος υπογραμμίζει ότι το στεγαστικό πρόβλημα είναι πιθανότατα μεγαλύτερο από αυτό που δείχνουν οι αριθμοί, καθώς οι σχετικοί δείκτες δεν λαμβάνουν πλήρως υπόψη τις δυσκολίες των χαμηλότερων εισοδημάτων ούτε το γεγονός ότι απαιτούνται ήδη σημαντικά ίδια κεφάλαια για την αγορά κατοικίας.

Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στα προγράμματα Πρόγραμμα «Σπίτι μου», τα οποία χαρακτηρίζονται κοινωνικά αναγκαία, αλλά ταυτόχρονα θεωρείται ότι ενισχύουν περαιτέρω τη ζήτηση σε μια αγορά με περιορισμένη προσφορά. Αντίστοιχα, τα προγράμματα ανακαινίσεων εκσυγχρονίζουν το παλαιό κτιριακό απόθεμα, αλλά οδηγούν και σε αύξηση τιμών και ενοικίων.

Η έκθεση συνδέει επίσης την εκρηκτική άνοδο των τιμών με τη μεγάλη εισροή ξένων επενδυτικών κεφαλαίων μετά το 2018, την ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και το πρόγραμμα Golden Visa Greece, που ενίσχυσαν σημαντικά τη ζήτηση σε περιοχές υψηλού ενδιαφέροντος, κυρίως στο κέντρο της Αθήνας και στα νότια προάστια. Θετικά αξιολογούνται πάντως οι πρόσφατοι περιορισμοί στο πρόγραμμα Golden Visa και οι παρεμβάσεις για αξιοποίηση κενών ή εγκαταλελειμμένων ακινήτων.

Παράλληλα, δίνεται έμφαση στην ανάγκη μείωσης της γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις και αδειοδοτήσεις, στη δημιουργία σταθερού φορολογικού πλαισίου και στην αξιοποίηση ακινήτων του Δημοσίου μέσω συνεργασιών με τον ιδιωτικό τομέα για ανάπτυξη προσιτής κατοικίας. Σημαντικό ρόλο αποδίδεται επίσης στον χωροταξικό σχεδιασμό, στην αναβάθμιση υποδομών και στην επέκταση των μέσων σταθερής τροχιάς ώστε να δημιουργηθούν νέες οικιστικές ζώνες χαμηλότερου κόστους.

Το βασικό συμπέρασμα της έκθεσης είναι ότι το στεγαστικό πρόβλημα στην Ελλάδα μετατρέπεται σταδιακά σε δομική κρίση πρόσβασης της μεσαίας τάξης στην κατοικία, ακόμη και σε περιβάλλον αποκλιμάκωσης επιτοκίων και σταδιακής επιστροφής των τραπεζών στη στεγαστική πίστη.

Η ομάδα της ΒΟΧmind