21/05/2026

Η Τράπεζα της Ελλάδος καταγράφει νέα εκρηκτική άνοδο στις τιμές κατοικιών το 2025, με την ελληνική αγορά ακινήτων να ξεπερνά πλέον ακόμη και τα επίπεδα πριν από την οικονομική κρίση του 2008. Σύμφωνα με την Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν φέτος κατά 7,8% σε ονομαστικούς όρους, οδηγώντας τον σχετικό δείκτη στις 108,6 μονάδες, υψηλότερα από τις 101,7 μονάδες του 2008.

Η άνοδος αφορά τόσο τα νέα όσο και τα παλαιά ακίνητα, με τις κατοικίες έως πέντε ετών να καταγράφουν μέση ετήσια αύξηση 7,4%, ενώ τα παλαιότερα διαμερίσματα ενισχύθηκαν ακόμη περισσότερο, κατά 8,1%. Σε γεωγραφικό επίπεδο, οι μεγαλύτερες αυξήσεις σημειώθηκαν στις μεγάλες πόλεις της χώρας με 9,8%, ακολουθούμενες από τη Θεσσαλονίκη με 9,6% και την Αθήνα με 6,2%.

Παράλληλα, ανοδικά κινούνται και τα ενοίκια, με τον σχετικό δείκτη να διαμορφώνεται στις 116,1 μονάδες το τελευταίο τρίμηνο του 2025, έναντι 106,8 μονάδων ένα χρόνο πριν. Αν και τα ενοίκια παραμένουν χαμηλότερα από το ιστορικό υψηλό του 2011, η συνεχής άνοδός τους επιβαρύνει περαιτέρω τα νοικοκυριά.

Την ίδια στιγμή, τα εισοδήματα δεν ακολουθούν τον ίδιο ρυθμό αύξησης. Το πραγματικό διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών ενισχύθηκε μόλις κατά 1,8%, λόγω του πληθωρισμού, ενώ σε ονομαστικούς όρους αυξήθηκε κατά 5,3%. Η μεγάλη απόσταση ανάμεσα στην άνοδο των τιμών κατοικίας και στην εξέλιξη των εισοδημάτων επιτείνει τη στεγαστική κρίση και δυσκολεύει ολοένα περισσότερο την πρόσβαση στην κατοικία.

Η Τράπεζα της Ελλάδος αποδίδει τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών κυρίως στην υπερβάλλουσα ζήτηση σε σχέση με τη διαθέσιμη προσφορά. Η ζήτηση προέρχεται τόσο από την εγχώρια αγορά όσο και από το εξωτερικό, ενώ η προσφορά κατοικιών παραμένει περιορισμένη. Η έκθεση υπογραμμίζει την ανάγκη επιτάχυνσης κυβερνητικών μέτρων που θα αυξήσουν το διαθέσιμο κτιριακό απόθεμα, μέσω νέων κατασκευών, ανακαινίσεων και επανένταξης κενών ακινήτων στην αγορά.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στις ξένες επενδύσεις σε ακίνητα, οι οποίες την περίοδο 2018–2025 διαμορφώθηκαν κατά μέσο όρο στα 1,6 δισ. ευρώ ετησίως, έναντι μόλις 170 εκατ. ευρώ την περίοδο 2008–2017. Ωστόσο, το 2025 οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα υποχώρησαν κατά 25%, εξέλιξη που συνδέεται εν μέρει με τις αλλαγές στο πρόγραμμα Golden Visa Greece, ενώ η ΤτΕ σημειώνει ότι δεν έχουν ακόμη αποτυπωθεί πλήρως οι συνέπειες των πρόσφατων γεωπολιτικών εξελίξεων.

Ταυτόχρονα, η εγχώρια ζήτηση ενισχύεται λόγω της αστικοποίησης και της αύξησης του αριθμού των νοικοκυριών, παρά τη συνολική μείωση του πληθυσμού. Η άνοδος των μονοπρόσωπων και μονογονεϊκών νοικοκυριών αυξάνει περαιτέρω τις ανάγκες για κατοικίες.

Στο σκέλος της προσφοράς, η εικόνα παραμένει προβληματική. Πολλά ακίνητα παραμένουν εκτός αγοράς λόγω εκκρεμοτήτων με ιδιωτικά χρέη, διαδικασιών αναγκαστικής εκτέλεσης και δεσμεύσεων που σχετίζονται με μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

Παράλληλα, η πολυιδιοκτησία, το υψηλό κόστος ανακαίνισης και η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων περιορίζουν περαιτέρω τη διαθεσιμότητα κατοικιών για μόνιμη χρήση.

Η οικοδομική δραστηριότητα συνεχίζει να κινείται σε χαμηλά επίπεδα σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Η συμμετοχή του κατασκευαστικού τομέα στο ΑΕΠ παραμένει κοντά στο 2%, όταν ο ευρωπαϊκός μέσος όρος προσεγγίζει το 5%. Επιπλέον, το 2025 σημειώθηκε επιβράδυνση στην έκδοση οικοδομικών αδειών, εξέλιξη που αποδίδεται εν μέρει στην αβεβαιότητα που δημιούργησαν οι προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας σχετικά με τα κίνητρα του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Παρ’ όλα αυτά, μετά την απόφαση του ΣτΕ, η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα παρουσίασε ανάκαμψη στο δεύτερο εξάμηνο του έτους.

Η Τράπεζα της Ελλάδος προειδοποιεί ότι οι εξελίξεις αυτές υποδηλώνουν την αρχή συσσώρευσης κυκλικών συστημικών κινδύνων στην αγορά ακινήτων, χωρίς πάντως να απειλείται ακόμη η χρηματοπιστωτική σταθερότητα. Ωστόσο, θεωρεί αναγκαία τη στενή παρακολούθηση των πιστοδοτικών κριτηρίων, ιδιαίτερα καθώς επανεκκινούν οι στεγαστικές χορηγήσεις.

Ενδεικτικό της ανάκαμψης της στεγαστικής πίστης είναι ότι οι εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων αυξήθηκαν το 2025 στα 2 δισ. ευρώ, από 1,3 δισ. ευρώ το 2024. Σημαντικό μέρος της αύξησης συνδέεται με το πρόγραμμα Πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ», μέσω του οποίου εκταμιεύθηκαν περίπου 400 εκατ. ευρώ. Παράλληλα, ο ρυθμός πιστωτικής επέκτασης στα στεγαστικά δάνεια πέρασε για πρώτη φορά μετά από 15 χρόνια σε θετικό έδαφος, καταγράφοντας αύξηση 0,7%.

Η ομάδα της ΒΟΧmind