12/03/2026

Νέο τρόπο επιμερισμού του ΦΠΑ εισάγει η ΑΑΔΕ για τα ακίνητα μικτής χρήσης, καταργώντας τον μέχρι σήμερα υπολογισμό που βασιζόταν στο γενικό ποσοστό του κύκλου εργασιών, όπου δηλαδή ένα ακίνητο χρησιμοποιούνταν ταυτόχρονα για δραστηριότητες με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ. Ο φόρος που επιβάρυνε την απόκτηση, την κατασκευή ή τη βελτίωσή του κατανέμονταν με βάση τα συνολικά έσοδα της επιχείρησης, γεγονός που συχνά δημιουργούσε στρεβλώσεις και απώλεια εκπιπτόμενου φόρου.

Με τη νέα ρύθμιση, οι επιχειρήσεις θα μπορούν να υπολογίζουν τον εκπεστέο ΦΠΑ με βάση την πραγματική χρήση των χώρων και συγκεκριμένα τα τετραγωνικά μέτρα που αντιστοιχούν σε δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης σε σχέση με το σύνολο της επιφάνειας του ακινήτου, εξαιρουμένων των κοινόχρηστων χώρων. Για τους κοινόχρηστους χώρους θα εφαρμόζεται η ίδια αναλογία, ενώ αν ένας χώρος χρησιμοποιείται ταυτόχρονα για δραστηριότητες με και χωρίς δικαίωμα έκπτωσης, προβλέπεται επιπλέον επιμερισμός με βάση τον κύκλο εργασιών που παράγεται από το συγκεκριμένο τμήμα.

Η αλλαγή αναμένεται να επηρεάσει κυρίως επιχειρήσεις με σύνθετη δραστηριότητα και μικτή χρήση κτιρίων, όπως ιατρικά κέντρα, εκπαιδευτήρια, εταιρείες ακινήτων και επιχειρήσεις που παρέχουν τόσο φορολογητέες όσο και απαλλασσόμενες υπηρεσίες. Στόχος είναι ο υπολογισμός του ΦΠΑ να αντανακλά πιο πιστά την πραγματική οικονομική λειτουργία του ακινήτου, δημιουργώντας ένα δικαιότερο αλλά και πιο απαιτητικό πλαίσιο τεκμηρίωσης.

Η ρύθμιση καλύπτει οριζόντιες και κάθετες ιδιοκτησίες, ακίνητα που ανεγείρονται με ενιαία οικοδομική άδεια, καθώς και προσθήκες, βελτιώσεις και συναφείς υπηρεσίες που δεν μπορούν να συνδεθούν αποκλειστικά με μία δραστηριότητα.

Για την υπαγωγή στο νέο καθεστώς, οι επιχειρήσεις πρέπει να υποβάλουν αίτηση – γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ, συνοδευόμενη από δικαιολογητικά όπως οικοδομική άδεια ή τίτλο κτήσης και αναλυτικά στοιχεία για τα τετραγωνικά μέτρα των χώρων. Η αρμόδια φορολογική αρχή εκδίδει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών, εφόσον διαπιστωθεί η ορθότητα των στοιχείων.

Παράλληλα, θεσπίζεται υποχρέωση τήρησης διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά αρχεία, ώστε να παρακολουθούνται ξεχωριστά οι εισροές που συνδέονται με κάθε δραστηριότητα. Σε περίπτωση αλλαγής της χρήσης του ακινήτου απαιτείται νέα γνωστοποίηση και ενδεχομένως διακανονισμός του ΦΠΑ. Τέλος, παρέχεται η δυνατότητα αναδρομικής εφαρμογής για μη παραγεγραμμένες χρήσεις, υπό την προϋπόθεση ότι τηρούνταν διακριτοί λογαριασμοί. Οι επιχειρήσεις μπορούν να υποβάλουν σχετική αίτηση έως τις 30 Απριλίου 2026, ώστε να επανεξετάσουν τον τρόπο υπολογισμού του ΦΠΑ και, εφόσον πληρούν τα κριτήρια, να διεκδικήσουν πρόσθετη έκπτωση ή επιστροφή φόρου.

H ομάδα της BOXmind