22/12/2025

Την ώρα που οι πιέσεις στην αγορά κατοικίας συνεχίζονται —με αυξημένα ενοίκια, περιορισμένη προσφορά και κρίσιμο κοινωνικό αποτύπωμα στο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών— η φορολογική διοίκηση ανακοινώνει μια σειρά από νέα εργαλεία ελέγχου για να αποκαλύψει αυτό που οι επίσημες στατιστικές δείχνουν εδώ και καιρό: την εκτεταμένη υποδήλωση εισοδήματος από μισθώματα.

Το βασικό χαρακτηριστικό της παρέμβασης είναι η τεχνολογική ενίσχυση των διασταυρώσεων μεταξύ των στοιχείων που δηλώνουν οι ιδιοκτήτες και οι ενοικιαστές. Από την 1η Ιανουαρίου, σύστημα που αξιοποιεί το Μητρώο Ιδιοκτησίας Ακινήτων θα «σημαίνει» αυτόματα κάθε περίπτωση όπου υπάρχει σημαντική απόκλιση στα ετήσια μισθώματα που δηλώνονται στις φορολογικές δηλώσεις.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι πέρα από την τυπική κατάθεση του εντύπου Ε1, η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) θα μπορεί να συγκρίνει από μόνη της τα ποσά που δηλώνει ο εκμισθωτής με αυτά που δηλώνει ο μισθωτής — χωρίς να περιμένει την τυχαία σύμπτωση ελέγχου και των δύο.

Η «παράμετρος της αγοράς» και οι διασταυρώσεις

Οι αποκλίσεις μεταξύ δηλωμένων και πραγματικών ενοικίων δεν είναι θεωρητική υπόθεση. Τα στοιχεία που είχε αποκαλύψει προσφάτως η Καθημερινή δείχνουν ότι η μέση δαπάνη για ενοίκιο στις φορολογικές δηλώσεις παραμένει πολύ κάτω από τις τρέχουσες τιμές αγοράς — γεγονός που υποδηλώνει ότι μεγάλο μέρος των μισθώσεων μπορεί να αποτυπώνεται «χαμηλότερα» στο Ε1.

Με το νέο σύστημα, το Μητρώο θα εντοπίζει περιπτώσεις όπου, για παράδειγμα, κατοικία σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας δηλώνεται με εξαιρετικά χαμηλό μίσθωμα σε σύγκριση με τον πραγματικό μέσο όρο της αγοράς. Όταν εντοπιστούν τέτοιες διαφοροποιήσεις, το σύστημα θα προχωρά κατευθείαν στη δημιουργία υπόθεσης για τον ελεγκτικό μηχανισμό.

Ταυτόχρονα, η ΑΑΔΕ συνδέει πλέον τις πληρωμές μισθωμάτων με ηλεκτρονικές συναλλαγές: από 1/1/2026 η πληρωμή «μαύρου» ενοικίου με μετρητά θα είναι ουσιαστικά παρελθόν — οι πληρωμές θα πρέπει να διενεργούνται μέσω τραπέζης.

Δημοσιονομικές και κοινωνικές συνέπειες

Η προσπάθεια αυτή δεν είναι απλώς φοροεισπρακτική. Έχει πολλαπλές διαστάσεις:

– Ενίσχυση της φορολογικής δικαιοσύνης: Η απόκλιση μεταξύ δηλωθέντων και πραγματικών ενοικίων αποτελεί σημαντική «τρύπα» στη φορολογική βάση, με εκτιμήσεις να δείχνουν ότι το φαινόμενο της υποδήλωσης εισοδήματος δεν περιορίζεται σε μεμονωμένες περιπτώσεις αλλά είναι εκτεταμένο.

– Καθαρότερη εικόνα της πραγματικής αγοράς κατοικίας: Με δεδομένο ότι το υψηλό κόστος στέγασης αποτελεί ένα από τα μεγαλύτερα βάρη για το μέσο νοικοκυριό, η σύγκλιση ανάμεσα σε πραγματικό και δηλωμένο εισόδημα μπορεί να αποκαλύψει πιο καθαρά τις τάσεις του κλάδου.

– Ισορροπία δημόσιων εσόδων και κοινωνικού κόστους: Η φοροδιαφυγή στην αγορά μισθώσεων ενισχύει τα δημοσιονομικά βάρη μέσω απωλειών φορολογικών εσόδων — πόροι που μπορούν να διοχετευθούν σε κοινωνικές πολιτικές και σε μέτρα στήριξης ευάλωτων ομάδων.

Τι μένει να δούμε

Η ΑΑΔΕ ξεκινά με αποφασιστικότητα, αλλά το πραγματικό στοίχημα είναι η εφαρμογή και η συνέπεια. Ο τεχνολογικός εξοπλισμός και οι διασταυρώσεις είναι απαραίτητα εργαλεία, αλλά η αποτελεσματικότητά τους εξαρτάται από την ποιότητα των δεδομένων, τη συνεργασία με άλλους φορείς (π.χ. τράπεζες, δήμους, πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης) και, κυρίως, από τη διάρκεια και συνέπεια των ελέγχων.

Αυτό που ξεκινά ως τεχνική παρέμβαση μπορεί να γίνει θεσμικό εργαλείο ενίσχυσης της φορολογικής συμμόρφωσης — με σημαντικά οφέλη για τα δημόσια έσοδα και μεγαλύτερη διαφάνεια στην αγορά κατοικίας.

Κόστος στέγασης στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση 

Μερίδιο ενοικίου/στέγασης στο διαθέσιμο εισόδημα
Οι Έλληνες νοικοκυριά δαπανούν πολύ μεγαλύτερο ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματός τους για στέγαση απ’ ό,τι ο μέσος Ευρωπαίος: περίπου 35,2% έναντι ~19,7% στην ΕΕ. Αυτή είναι η υψηλότερη αναλογία μεταξύ των κρατών-μελών, με σημαντική απόσταση από τη Δανία (~25,9%) και χώρες όπως η Γερμανία ή οι Κάτω Χώρες που βρίσκονται πιο κοντά στο μέσο όρο.

Υψηλό βάρος για ενοικιαστές
Όταν εξετάζεται καθαρά το κόστος στέγασης για όσους νοικιάζουν στην αγορά (rent at market price), περίπου 37,4% των ελληνικών νοικοκυριών ξοδεύει πάνω από το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός του σε στέγαση — ποσοστό πολύ υψηλότερο από τα περισσότερα κράτη-μέλη της ΕΕ.

Υπερβολικό κόστος στις αστικές περιοχές
Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Eurostat, το ποσοστό των αστικών νοικοκυριών στην Ελλάδα που αντιμετωπίζει «βάρος κόστους στέγασης» είναι σχεδόν 29%, επίσης πολύ υψηλότερο από τον μέσο ευρωπαϊκό όρο (~10% για τις πόλεις) και αποτελώντας μια από τις υψηλότερες αναλογίες στην Ένωση.

Σύγκριση σε βάθος χρόνου
Η εικόνα αυτή δεν είναι πρόσφατο «αποτύπωμα» της τελευταίας χρονιάς. Ιστορικά στοιχεία δείχνουν ότι ακόμη και πριν από την κρίση της περασμένης δεκαετίας η Ελλάδα είχε υψηλότερο κόστος στέγασης από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο (π.χ. ~29% έναντι 21,5% του εισοδήματος το 2010).

Πηγή: economico.gr