24/03/2026

Η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) εξέδωσε νέα εγκύκλιο με στόχο να αποσαφηνίσει το πλαίσιο φορολόγησης της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Η εγκύκλιος παρέχει αναλυτικές οδηγίες για τον τρόπο υπολογισμού της αξίας των εμπράγματων δικαιωμάτων, τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης καθώς και για το ποιος είναι υπόχρεος καταβολής του φόρου στις περιπτώσεις δωρεών, γονικών παροχών ή κληρονομιών.

Υπολογισμός αξίας επικαρπίας βάσει ηλικίας:

Βασικό στοιχείο που καθορίζει την αξία της επικαρπίας για φορολογικούς σκοπούς είναι η ηλικία του επικαρπωτή. Όσο νεότερος είναι ο δικαιούχος της επικαρπίας, τόσο μεγαλύτερο ποσοστό της συνολικής αξίας του ακινήτου θεωρείται ότι αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο δικαίωμα.

Σύμφωνα με τις διευκρινίσεις της εγκυκλίου:

– Αν ο επικαρπωτής είναι έως 20 ετών, η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται στο 80% της αξίας της πλήρους κυριότητας.

– Αν ο επικαρπωτής είναι άνω των 80 ετών, η αξία της επικαρπίας περιορίζεται μόλις στο 10% της πλήρους κυριότητας.

Η διαφοροποίηση αυτή βασίζεται στη λογική ότι όσο μεγαλύτερη είναι η ηλικία του επικαρπωτή τόσο μικρότερη είναι η πιθανή διάρκεια του δικαιώματος.

Επικαρπία ορισμένου χρόνου:

Η εγκύκλιος δίνει επίσης οδηγίες για περιπτώσεις επικαρπίας συγκεκριμένης χρονικής διάρκειας. Σε αυτές τις περιπτώσεις η αξία του δικαιώματος υπολογίζεται με βάση το χρονικό διάστημα που θα ισχύει.

Η μέθοδος υπολογισμού είναι η εξής:

– Η αξία της επικαρπίας αντιστοιχεί σε 1/20 της αξίας της πλήρους κυριότητας για κάθε έτος διάρκειας του δικαιώματος.

– Ακόμη και μέρος έτους υπολογίζεται ως ολόκληρο έτος.

Για παράδειγμα, σε ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ:

– Αν η επικαρπία δοθεί για πέντε χρόνια, η αξία της θεωρείται 25.000 ευρώ (5/20 της αξίας).

– Αν δοθεί για τρεις μήνες, υπολογίζεται ως ένα έτος και η αξία της επικαρπίας διαμορφώνεται σε 5.000 ευρώ (1/20 της αξίας).

Διαδοχική (ισόβια) επικαρπία:

Η εγκύκλιος διευκρινίζει επίσης τις περιπτώσεις διαδοχικής επικαρπίας, δηλαδή όταν το δικαίωμα μεταβιβάζεται σε περισσότερα από ένα πρόσωπα διαδοχικά.

Σε τέτοιες περιπτώσεις:

– Κάθε δικαιούχος φορολογείται τη στιγμή που αποκτά την επικαρπία.

– Ο υπολογισμός της αξίας γίνεται με βάση την ηλικία του κατά τον χρόνο απόκτησης.

Για παράδειγμα, εάν κάποιος διαθέτης αφήσει την επικαρπία πρώτα στην αδελφή του και μετά στον γιο της:

– Η αδελφή φορολογείται με βάση την ηλικία της κατά τον θάνατο του διαθέτη.

– Ο γιος θα φορολογηθεί όταν πεθάνει η αδελφή και περιέλθει σε αυτόν η επικαρπία.

Φορολόγηση σε κληρονομιές:

Σε περιπτώσεις κληρονομιάς υπάρχει δυνατότητα αναβολής της φορολογίας για τον ψιλό κύριο μέχρι τη στιγμή που η ψιλή κυριότητα ενωθεί με την επικαρπία, συνήθως δηλαδή με τον θάνατο του επικαρπωτή.

Ωστόσο, ο ψιλός κύριος μπορεί να επιλέξει:

– να φορολογηθεί άμεσα για την ψιλή κυριότητα,

– καταβάλλοντας φόρο μόνο για το μέρος της αξίας που αντιστοιχεί στο δικαίωμά του.

Σε πολλές περιπτώσεις, όταν η επικαρπία λήξει και ενωθεί με την ψιλή κυριότητα, η συνένωση αυτή πραγματοποιείται χωρίς νέα φορολογική επιβάρυνση, εφόσον η ψιλή κυριότητα είχε ήδη φορολογηθεί.

 
H ομάδα της ΒΟXmind