08/10/2026

Η αγορά πρώτης κατοικίας γίνεται ολοένα δυσκολότερη για τα ελληνικά νοικοκυριά, καθώς οι τιμές των ακινήτων αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό από το διαθέσιμο εισόδημα. Η πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη για τους νέους, οι οποίοι καλούνται να ανταποκριθούν όχι μόνο στο αυξημένο κόστος αγοράς, αλλά και στην ανάγκη συγκέντρωσης σημαντικών ιδίων κεφαλαίων προκειμένου να εξασφαλίσουν στεγαστική χρηματοδότηση.

Σύμφωνα με ανάλυση της Morningstar DBRS, το 2022 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά περίπου 12%, έναντι αύξησης 5,5% του διαθέσιμου εισοδήματος. Το 2023 οι αντίστοιχες αυξήσεις διαμορφώθηκαν σε 14% και 10%, ενώ το 2024 οι τιμές των κατοικιών ενισχύθηκαν κατά 9%, έναντι μόλις 4% του διαθέσιμου εισοδήματος. Τα στοιχεία αυτά αποτυπώνουν τη συνεχή διεύρυνση της απόστασης μεταξύ της αξίας των ακινήτων και της αγοραστικής δυνατότητας των νοικοκυριών.

Η απόκλιση γίνεται ακόμη πιο εμφανής σε βάθος χρόνου. Από το χαμηλό του 2017 έως το 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά περίπου 85%, ξεπερνώντας κατά 7% ακόμη και το προηγούμενο υψηλό του 2008. Ωστόσο, το δεύτερο τρίμηνο του 2026, ο ετήσιος ρυθμός αύξησης περιορίστηκε στο 5,5%, εξέλιξη που ενδέχεται να υποδηλώνει ότι η αγορά αρχίζει να προσεγγίζει τα οικονομικά όρια των υποψήφιων αγοραστών.

Την επιδείνωση της προσιτότητας επιβεβαιώνει και ο δείκτης τιμών κατοικίας προς εισόδημα του ΟΟΣΑ, ο οποίος διαμορφώθηκε στο 109,5 το 2025, πλησιάζοντας το υψηλό του 2012. Οι μεγαλύτερες πιέσεις καταγράφονται στα μεγάλα αστικά κέντρα και στις τουριστικές περιοχές, όπου η περιορισμένη προσφορά κατοικιών, σε συνδυασμό με την αυξημένη ζήτηση, διατηρεί τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.

Πέρα από το κόστος αγοράς, σημαντικό εμπόδιο αποτελεί και το ύψος των ιδίων κεφαλαίων που απαιτούνται για την εξασφάλιση στεγαστικού δανείου. Το 2025, ο μέσος λόγος στεγαστικού δανείου προς αξία ακινήτου διαμορφώθηκε στο 64,8%, γεγονός που σημαίνει ότι οι αγοραστές κάλυψαν, κατά μέσο όρο, περισσότερο από το ένα τρίτο της αξίας του ακινήτου με δικούς τους πόρους.

Ενδεικτικά, για την αγορά κατοικίας αξίας 200.000 ευρώ, η τραπεζική χρηματοδότηση, με βάση τον συγκεκριμένο μέσο λόγο, αντιστοιχεί σε περίπου 130.000 ευρώ. Ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει επομένως να διαθέτει περίπου 70.000 ευρώ από ίδια κεφάλαια, χωρίς να συνυπολογίζονται τα πρόσθετα έξοδα της συναλλαγής. Για πολλά νέα νοικοκυριά, συνεπώς, η βασική δυσκολία δεν περιορίζεται πλέον στην εξυπηρέτηση της μηνιαίας δόσης, αλλά ξεκινά από τη συγκέντρωση του απαιτούμενου αρχικού κεφαλαίου.

Παράλληλα, η σημερινή άνοδος των τιμών παρουσιάζει σημαντικές διαφορές σε σχέση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση, καθώς δεν στηρίζεται σε γενικευμένη επέκταση του τραπεζικού δανεισμού. Παρότι οι νέες στεγαστικές χορηγήσεις αυξήθηκαν κατά 50% το 2025 και σχεδόν διπλασιάστηκαν κατά το πρώτο επτάμηνο του 2026, το συνολικό υπόλοιπο των στεγαστικών δανείων παραμένει σημαντικά χαμηλότερο από τα επίπεδα του 2009. Επομένως, η αύξηση της στεγαστικής πίστης δεν αρκεί από μόνη της για να εξηγήσει τη συνεχιζόμενη άνοδο των τιμών.

Καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει η περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών. Παρά την ανάκαμψη της οικοδομικής δραστηριότητας, η παραγωγή νέων κατοικιών εξακολουθεί να υπολείπεται σημαντικά των επιπέδων πριν από την οικονομική κρίση. Την ίδια στιγμή, η ζήτηση από ξένους επενδυτές, η τουριστική αξιοποίηση ακινήτων και η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων περιορίζουν περαιτέρω το διαθέσιμο απόθεμα σε περιοχές υψηλής ζήτησης, εντείνοντας τις πιέσεις στην αγορά.

Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, τα προγράμματα διευκόλυνσης της στεγαστικής χρηματοδότησης μπορούν να ενισχύσουν την πρόσβαση ορισμένων νοικοκυριών στην αγορά πρώτης κατοικίας. Ωστόσο, η αποτελεσματικότητά τους εξαρτάται και από την ύπαρξη επαρκούς προσφοράς ακινήτων, καθώς η ενίσχυση της ζήτησης χωρίς αντίστοιχη αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών ενδέχεται να συντηρήσει τις ανοδικές πιέσεις στις τιμές.

Η ουσιαστική αντιμετώπιση του στεγαστικού προβλήματος απαιτεί, επομένως, έναν συνδυασμό παρεμβάσεων που θα ενισχύουν την προσφορά κατοικιών, θα διευκολύνουν την πρόσβαση σε βιώσιμη στεγαστική χρηματοδότηση και θα περιορίζουν την απόσταση μεταξύ των τιμών των ακινήτων και των διαθέσιμων εισοδημάτων. Διαφορετικά, η απόκτηση πρώτης κατοικίας θα παραμένει ιδιαίτερα δύσκολη για ένα σημαντικό μέρος των ελληνικών νοικοκυριών, ακόμη και σε συνθήκες βελτίωσης της οικονομικής δραστηριότητας.

Η ομάδα της BOXmind