08/10/2026

Η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αθήνα και την Αττική διατηρεί ισχυρή δυναμική, έχοντας καταγράψει σωρευτική αύξηση τιμών που πλησιάζει το 50% από το 2021. Παρά τη σημαντική άνοδο των αξιών, η ελληνική πρωτεύουσα εξακολουθεί να αποτελεί μια σχετικά προσιτή επιλογή σε σύγκριση με μεγάλες ευρωπαϊκές αγορές, όπως η Λισαβόνα, το Λονδίνο, το Παρίσι, το Βερολίνο και η Μαδρίτη.

Η γεωγραφική θέση της Ελλάδας, το επίπεδο ασφάλειας και το συγκριτικά χαμηλότερο κόστος απόκτησης ακινήτων συνεχίζουν να προσελκύουν διεθνείς επενδυτές. Το ενδιαφέρον αυτό αποτυπώνεται και στις ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων, οι οποίες το 2025 ανήλθαν σε 2,05 δισ. ευρώ, με περίπου 1,2 δισ. ευρώ να προέρχονται από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Ωστόσο, νέα δεδομένα ενδέχεται να διαμορφωθούν στην αγορά, εξαιτίας των εξαγγελιών για σημαντική αύξηση του φόρου μεταβίβασης ακινήτων για φυσικά πρόσωπα από τρίτες χώρες, εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου. Σύμφωνα με όσα έχουν ανακοινωθεί, ο βασικός φορολογικός συντελεστής προβλέπεται να αυξηθεί από 3% σε 15%, ενώ, με την προσθήκη του δημοτικού φόρου, η συνολική επιβάρυνση θα μπορούσε να φτάσει το 15,45%, έναντι 3,09% σήμερα.

Η ενδεχόμενη αύξηση συνεπάγεται σημαντική επιβάρυνση για τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Ενδεικτικά, για την αγορά ακινήτου αξίας 800.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης θα αυξανόταν από περίπου 24.000 ευρώ σε 120.000 ευρώ, εφόσον το μέτρο εφαρμοστεί με τη μορφή που έχει ανακοινωθεί. Πρόκειται για πρόσθετο φορολογικό κόστος 96.000 ευρώ, το οποίο θα μπορούσε να επηρεάσει ουσιαστικά την οικονομική αξιολόγηση μιας επένδυσης.

Η σχεδιαζόμενη αλλαγή δεν αφορά πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, ενώ, σύμφωνα με τις μέχρι σήμερα πληροφορίες, αναμένεται να εφαρμόζεται σε φυσικά πρόσωπα και όχι σε εταιρικά σχήματα. Παράλληλα, εξετάζονται πιθανές εξαιρέσεις για ομογενείς και μακροχρόνια διαμένοντες. Ωστόσο, το σχετικό νομοσχέδιο δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί, με αποτέλεσμα οι τελικές προϋποθέσεις, οι εξαιρέσεις, οι μεταβατικές διατάξεις και η ημερομηνία εφαρμογής να παραμένουν αδιευκρίνιστες.

Η μεγαλύτερη επίδραση εκτιμάται ότι θα εντοπιστεί στις αγοραπωλησίες ακινήτων αξίας 250.000 έως 800.000 ευρώ, στις οποίες συμμετέχουν αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ. Η πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση ενδέχεται να περιορίσει την αναμενόμενη απόδοση των επενδύσεων και να επηρεάσει τις αποφάσεις των ενδιαφερομένων. Παράλληλα, θα μπορούσε να ενισχύσει το ενδιαφέρον για εναλλακτικές επενδυτικές δομές, εφόσον αυτές εξαιρεθούν τελικά από το νέο καθεστώς και πληρούν τις ισχύουσες νομικές και φορολογικές προϋποθέσεις.

Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν και οι συναλλαγές που βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη. Η φορολογική τους μεταχείριση θα εξαρτηθεί από τις τελικές διατάξεις του νέου πλαισίου, ιδίως όσον αφορά τον χρόνο ολοκλήρωσης της μεταβίβασης. Η υπογραφή προσυμφώνου ή η καταβολή προκαταβολής δεν διασφαλίζει από μόνη της την εφαρμογή του σημερινού φορολογικού καθεστώτος, εφόσον δεν προβλεφθούν σχετικές μεταβατικές ρυθμίσεις.

Παρά την αβεβαιότητα που δημιουργούν οι ενδεχόμενες φορολογικές αλλαγές, τα βασικά χαρακτηριστικά που έχουν ενισχύσει την αγορά πολυτελών ακινήτων της Αττικής εξακολουθούν να υφίστανται. Η διεθνής ζήτηση, η γεωγραφική θέση της χώρας και το συγκριτικά ανταγωνιστικό κόστος αγοράς συνεχίζουν να αποτελούν σημαντικούς παράγοντες προσέλκυσης επενδυτών.

Η τελική επίδραση των σχεδιαζόμενων μέτρων θα εξαρτηθεί από το περιεχόμενο του νομοσχεδίου, τις εξαιρέσεις που ενδεχομένως θα προβλεφθούν και τον χρόνο έναρξης εφαρμογής των νέων συντελεστών. Μέχρι την οριστικοποίηση του θεσμικού πλαισίου, η προσεκτική αξιολόγηση του φορολογικού κόστους και των όρων κάθε συναλλαγής παραμένει καθοριστική για όσους εξετάζουν την απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα.

Η ομάδα της BOXmind