10/03/2026

Διάταξη που εντάσσεται σε δημόσια διαβούλευση του νομοσχέδιο της κυβέρνησης αλλάζει τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να γίνει μεταβίβαση ενός ακινήτου που έχει κατασχεθεί από την ΑΑΔΕ λόγω φορολογικών οφειλών. Στόχος είναι να «ξεκλειδώσουν» περιπτώσεις όπου σήμερα μια πώληση κατασχεμένου ακινήτου μπορεί να ανατραπεί οποιαδήποτε στιγμή από τη Φορολογική Διοίκηση, δημιουργώντας αβεβαιότητα και μπλοκάροντας συναλλαγές.

Με βάση το άρθρο 18, ο οφειλέτης αποκτά τη δυνατότητα να ζητήσει άρση της κατάσχεσης στο ακίνητό του, ώστε να το μεταβιβάσει με τίμημα (πώληση). Η ΑΑΔΕ, από την άλλη, διασφαλίζει ότι θα εισπράξει μέρος της οφειλής μέσω υποχρεωτικής παρακράτησης από το τίμημα της πώλησης.

Η βασική «δικλίδα ασφαλείας» είναι ότι η παρακράτηση:

– δεν μπορεί να είναι μικρότερη από το 25% της οφειλής, και

– αν το τίμημα είναι χαμηλότερο από το 25% της οφειλής, τότε η ΑΑΔΕ λαμβάνει όλο το τίμημα.

Η Φορολογική Διοίκηση θα εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης μόνο εφόσον πληρούνται όλοι οι παρακάτω όροι:

1) Φορολογική ενημερότητα/βεβαίωση οφειλής:

Την ώρα που ζητείται η αποδέσμευση, πρέπει να πληρούνται οι προϋποθέσεις ώστε ο οφειλέτης να μπορεί να λάβει αποδεικτικό ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής(δηλαδή να είναι «εντός πλαισίου» ως προς τις τρέχουσες διαδικασίες της φορολογικής διοίκησης).

2) Τίμημα όχι κάτω από την εμπορική αξία της εποχής της κατάσχεσης:

Το τίμημα της πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου όπως αυτή είχε προσδιοριστεί όταν επιβλήθηκε η κατάσχεση.

3) Αν η εμπορική είναι κάτω από την αντικειμενική, μετρά η αντικειμενική:

Αν η εμπορική αξία είναι μικρότερη από την αντικειμενική, τότε για τους σκοπούς του κανόνα λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Επιπλέον, αν η κατάσχεση έχει γίνει πάνω από 5 χρόνια πριν από την αίτηση αποδέσμευσης, ο οφειλέτης οφείλει να προσκομίσει έκθεση εκτίμησης από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή για την εμπορική αξία του ακινήτου που πρόκειται να μεταβιβαστεί.

4) Υποχρεωτική παρακράτηση από συμβολαιογράφο υπέρ ΑΑΔΕ:

Από το τίμημα της μεταβίβασης, ο συμβολαιογράφος είναι υποχρεωμένος να παρακρατήσει και να αποδώσει στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί σε ποσοστό επί του τρέχοντος υπολοίπου της οφειλής για την οποία έχει επιβληθεί η κατάσχεση.

5) Το ποσοστό καθορίζεται με κριτήρια, αλλά ποτέ κάτω από 25%:

Το ποσοστό παρακράτησης θα καθορίζεται με βάση:

– τη φορολογική συνέπεια του οφειλέτη και

– την εισπραξιμότητα της υπόλοιπης (εναπομένουσας) οφειλής,

6) Αν προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, παρακρατείται το μεγαλύτερο:

Αν από τους κανόνες υπολογισμού προκύπτει ότι πρέπει να παρακρατηθεί μεγαλύτερο ποσό από αυτό που αρχικά θεωρείται «ποσό παρακράτησης», τότε για την άρση της κατάσχεσης παρακρατείται και αποδίδεται το μεγαλύτερο.

7) Αν η παρακράτηση ξεπερνά το τίμημα, δίνεται όλο το τίμημα και η κατάσχεση αίρεται:

Αν το ποσό που θα έπρεπε να παρακρατηθεί τελικά υπερβαίνει το τίμημα της πώλησης, τότε:

– παρακρατείται και αποδίδεται στην ΑΑΔΕ ολόκληρο το τίμημα

– και η κατάσχεση αίρεται για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.

8) Δεν πρέπει να υπάρχουν βάρη υπέρ άλλων δανειστών:

Για να εγκριθεί η αποδέσμευση, πρέπει τη στιγμή της άρσης να μην υπάρχουν άλλα βάρη στο ακίνητο υπέρ τρίτων δανειστών. Δηλαδή, το ακίνητο πρέπει να είναι «καθαρό» από πλευράς άλλων εξασφαλίσεων.

9) Εξαίρεση όταν οι οφειλές είναι πλήρως διασφαλισμένες:

Αν όλες οι βεβαιωμένες ληξιπρόθεσμες οφειλές είναι ήδη πλήρως καλυμμένες από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες, τότε δεν απαιτείται να εφαρμοστεί ο κανόνας όπου το ποσοστό παρακράτησης προσδιορίζεται με κριτήρια εισπραξιμότητας/συνέπειας και δεν πέφτει κάτω από 25% (δηλαδή προβλέπεται ειδικότερη μεταχείριση λόγω πλήρους εξασφάλισης).

Αν συντρέχουν όλοι οι παραπάνω όροι:

– η Φορολογική Διοίκηση εκδίδει άμεσα απόφαση άρσης κατάσχεσης.

Στη συνέχεια, προβλέπεται ότι με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ θα ρυθμιστούν:

– η διαδικασία,

– το έντυπο της απόφασης άρσης,

– η διάρκεια ισχύος της,

– καθώς και τα ειδικότερα κριτήρια φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας που θα επηρεάζουν το ποσοστό παρακράτησης.

Η ομάδα της ΒΟΧmind