29/09/2026

Η στεγαστική κρίση στην Ελλάδα εξελίσσεται παράλληλα με τη μείωση του πληθυσμού, δημιουργώντας ένα φαινομενικό παράδοξο. Παρότι το δημογραφικό πρόβλημα οδηγεί σε συρρίκνωση του συνολικού πληθυσμού, η ζήτηση για κατοικίες παραμένει υψηλή. Βασική αιτία είναι η σημαντική αύξηση των μικρότερων νοικοκυριών και, κυρίως, των μονοπρόσωπων.

Σύμφωνα με ανάλυση της BluPeak Estate Analytics, οι σημερινές αποφάσεις για την κατασκευή νέων κατοικιών πρέπει να λαμβάνουν υπόψη τις μακροπρόθεσμες δημογραφικές εξελίξεις. Με βάση το βασικό σενάριο της Eurostat, έως το 2050 αναμένεται μείωση του πληθυσμού σε 836 από τις 1.165 περιφέρειες επιπέδου NUTS 3 της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Στην Ελλάδα, η μείωση προβλέπεται σε περισσότερο από το 80% των αντίστοιχων περιοχών.

Τα στοιχεία της απογραφής αποτυπώνουν χαρακτηριστικά τη μεταβολή των στεγαστικών αναγκών. Από το 2011 έως το 2021, ο μόνιμος πληθυσμός της Ελλάδας μειώθηκε κατά 3,1%, ενώ τα ιδιωτικά νοικοκυριά αυξήθηκαν κατά 4,8%. Ακόμη μεγαλύτερη ήταν η μεταβολή στα μονοπρόσωπα νοικοκυριά, τα οποία αυξήθηκαν κατά 32%. Αντίθετα, τα νοικοκυριά με πέντε ή περισσότερα άτομα μειώθηκαν κατά 14,8%.

Η αλλαγή αυτή ενισχύει τη ζήτηση για μικρότερες κατοικίες. Εργένηδες, διαζευγμένοι, μονογονεϊκές οικογένειες και μικρότερες οικογένειες αναζητούν διαφορετικού τύπου ακίνητα σε σχέση με το παρελθόν. Παράλληλα, οι κατοικίες μικρότερης επιφάνειας αποτελούν συχνά πιο προσιτή επιλογή, λόγω του αυξημένου κόστους αγοράς και ενοικίασης.

Η πίεση είναι ιδιαίτερα έντονη στις νεότερες ηλικίες. Πανελλαδική έρευνα της BluPeak Estate Analytics σε συνεργασία με την Ierax Analytics έδειξε ότι το 62% των ατόμων ηλικίας 25 έως 35 ετών θεωρεί το κόστος στέγασης από οριακό έως μη βιώσιμο. Παράλληλα, το 71% αξιολογεί την αγορά κατοικίας ως λίγο ή καθόλου διαφανή.

Σημαντικό μέρος της λύσης μπορεί να προέλθει από την καλύτερη αξιοποίηση της υφιστάμενης ακίνητης περιουσίας. Η ανάλυση της BluPeak εντόπισε 389.556 εγγραφές και δικαιώματα ακινήτων που σχετίζονται με τους 332 δήμους της χώρας. Ωστόσο, εκτιμάται ότι μόλις το 25% μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα. Περίπου το 40% χρειάζεται τεχνική, διοικητική ή νομική ωρίμανση, ενώ το υπόλοιπο 35% αντιμετωπίζει σοβαρές εκκρεμότητες ή περιορισμούς.

Ο νέος Κώδικας Τοπικής Αυτοδιοίκησης προβλέπει συστηματικότερη καταγραφή, διαχείριση και αξιοποίηση της δημοτικής περιουσίας. Στα προβλεπόμενα εργαλεία περιλαμβάνεται και η κοινωνική αντιπαροχή δημοτικών ακινήτων, με στόχο τη δημιουργία κοινωνικής κατοικίας και την αξιοποίηση περιουσιακών στοιχείων που παραμένουν ανεκμετάλλευτα.

Η αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης δεν εξαρτάται, επομένως, μόνο από την κατασκευή περισσότερων κατοικιών. Απαιτείται προσαρμογή της προσφοράς στις νέες δημογραφικές και στεγαστικές ανάγκες, ανακαίνιση και επανένταξη κενών κατοικιών στην αγορά, καθώς και αποτελεσματικότερη αξιοποίηση της δημοτικής και δημόσιας ακίνητης περιουσίας.

Η ομάδα της ΒΟΧmind