17/06/2025

Πρωταγωνιστικό ρόλο στην ενίσχυση της προσφοράς κατοικιών μπορούν να διαδραματίσουν τα παλιά βιομηχανικά «κουφάρια» που βρίσκονται διάσπαρτα σε διάφορες περιοχές της Αττικής, αλλά και της Θεσσαλονίκης. Στην αγορά ακινήτων εκτιμούν ότι η αποβιομηχάνιση της χώρας μπορεί να αξιοποιηθεί ως ευκαιρία στη σημερινή συγκυρία, όπου απαιτούνται γενναίες παρεμβάσεις προκειμένου να απελευθερωθούν χώροι που ρημάζουν επί δεκαετίες και να αποδοθούν πίσω στον αστικό ιστό.

Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, το επιτυχημένο παράδειγμα της αξιοποίησης των εγκαταστάσεων της καπνοβιομηχανίας «Παπαστράτος» στον Πειραιά, όπου σήμερα λειτουργούν δεκάδες χιλιάδες τ.μ. σύγχρονων γραφείων, έχει πλέον μεταφερθεί και σε άλλες περιπτώσεις ακινήτων, όπως η πρώην Αθηναϊκή Χαρτοποιία (Βοτανικός) και η ζυθοποιία ΦΙΞ (Θεσσαλονίκη), έργα που προωθούνται από την Dimand Real Estate, η πρώην Χαλκόρ στην οδό Πειραιώς από τη Noval Property του ομίλου Viohalco, η παλιά ΑΖΕΛ στον Πειραιά από την DKG Development, ενώ πιθανή θεωρείται η αξιοποίηση και των εγκαταστάσεων της ΔΕΛΤΑ στην Πέτρου Ράλλη από τον ολλανδικό όμιλο MRP, που αγόρασε πέρυσι το ακίνητο. Επίσης, εξελίξεις αναμένονται και όσον αφορά το ακίνητο της ΧΡΩΠΕΙ, το οποίο, όπως σημείωσε στην περυσινή ΔΕΘ ο πρωθυπουργός Κυρ. Μητσοτάκης, θα αξιοποιηθεί για το πρόγραμμα ανάπτυξης προσιτών κατοικιών σε δημόσια ακίνητα.

Όπως τονίζει στην «Κ» ο Μηνάς Δήμος, ιδρυτής και διευθύνων σύμβουλος της Plasis Real Estate + Development, «η στροφή προς την αξιοποίηση παλιών βιομηχανικών ακινήτων στην Αττική εξηγείται από την έλλειψη διαθεσίμων μεγάλων οικοπέδων εντός του αστικού ιστού, ιδίως στην Αττική, με αποτέλεσμα οι επενδυτές να αναζητούν εναλλακτικές λύσεις. Τα παλιά βιομηχανικά ακίνητα προσφέρουν μεγάλες επιφάνειες, αλλά και υφιστάμενες κτιριακές υποδομές, αρκετές εκ των οποίων διατηρούνται και αναδεικνύονται μέσω της επανάχρησης, στοιχείο που προσδίδει υπεραξία στα έργα». Σύμφωνα με τον ίδιο, το δυνητικό οικονομικό αποτύπωμα από την αξιοποίηση αυτών των ακινήτων είναι πολλαπλασιαστικό, αρχικά μέσω της δημιουργίας νέων θέσεων εργασίας, άμεσων και έμμεσων (στην κατασκευή και τη μετέπειτα λειτουργία των νέων κτιρίων), ενώ αναβαθμίζουν και την αξία των γύρω περιοχών. Παράλληλα, μια επιτυχημένη ανάπλαση λειτουργεί και ως πόλος έλξης κι άλλων επενδυτών, με αποτέλεσμα να προκύπτει μια συνολική αναγέννηση ολόκληρων συνοικιών.

Ειδικά όμως στην παρούσα συγκυρία, τέτοια ακίνητα κρίνονται και κατάλληλα για την ανάπτυξη νέων κατοικιών σε μαζικότερη κλίμακα σε σχέση με τις μεμονωμένες οικοδομές, ακριβώς λόγω της μεγάλης διαθέσιμης επιφανείας. Η υψηλή ζήτηση είναι εκείνη που ωθεί τους επενδυτές στην προσθήκη χρήσεων κατοικίας. Για παράδειγμα, στο ακίνητο του ΦΙΞ η Dimand σχεδιάζει περίπου 200 κατοικίες, πέραν των υπόλοιπων χρήσεων που σχεδιάζονται για την ανάπλαση του συγκροτήματος των 46.500 τ.μ., καθώς θα περιλαμβάνονται επίσης ξενοδοχείο, χώροι εστίασης και μερικά εμπορικά καταστήματα με είδη πρώτης ανάγκης. Το συνολικό ύψος της επένδυσης εκτιμάται ότι θα ξεπεράσει τα 150 εκατ. ευρώ, ενώ η οικοδομική άδεια αναμένεται να εκδοθεί κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2025.

Ποιες περιοχές όμως θα μπορούσαν να αποτελέσουν «υποδοχείς» τέτοιων αναπλάσεων και πόσα είναι τα διαθέσιμα ακίνητα; Σύμφωνα με τον κ. Δήμο, «με βάση εκτιμήσεις και μελέτες που έχουν γίνει κατά καιρούς από το ΤΕΕ, το Εθνικό Μετσόβιο Πολυτεχνείο και ιδιωτικές εταιρείες συμβούλων ακινήτων, στην Αττική υπάρχουν αρκετές εκατοντάδες τέτοια ακίνητα, πολλών εκατομμυρίων τετραγωνικών μέτρων, που θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν. Βρίσκονται διάσπαρτα σε πρώην βιομηχανικές ζώνες, όπως στον Ελαιώνα, μια τεράστια περιοχή με πολλές εγκαταλελειμμένες βιομηχανικές μονάδες και αποθήκες, στον Πειραιά, στη Λ. Κηφισού, στο Φάληρο και στην Καλλιθέα». Ενδεικτικά, μόνο στον Ελαιώνα οι εκτιμήσεις κάνουν λόγο για δυνατότητα αξιοποίησης εκατοντάδων χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων, αν όχι εκατομμυρίων, για νέες χρήσεις, με τη δημιουργία ενός νέου πόλου ανάπτυξης. Οι επιφάνειες αυτές μπορούν να φιλοξενήσουν από κατοικίες και γραφεία μέχρι χώρους αναψυχής, αθλητικές εγκαταστάσεις και πολιτιστικά κέντρα.

Ωστόσο, ο υφιστάμενος πολεοδομικός σχεδιασμός περισσότερο ως εμπόδιο λειτουργεί, παρά ως εργαλείο για την αξιοποίηση των ακινήτων αυτών. «Το ισχύον πλαίσιο είναι περίπλοκο, χρονοβόρο και συχνά ασαφές. Χρειάζεται η δημιουργία ενός γρήγορου και ευέλικτου μηχανισμού για την αλλαγή χρήσεων γης σε πρώην βιομηχανικές ζώνες, λαμβάνοντας υπόψη τις σύγχρονες ανάγκες της πόλης. Αυτό μπορεί να γίνει μέσω Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ), τα οποία θα προωθούν ολοκληρωμένες αναπλάσεις σε συγκεκριμένες περιοχές, με σαφείς κατευθύνσεις για τις νέες χρήσεις και τους όρους δόμησης, αλλά και μέσω fast track διαδικασιών για επενδύσεις στρατηγικού χαρακτήρα ή μεγάλης κλίμακας, με μειωμένες γραφειοκρατικές αγκυλώσεις», επισημαίνει ο κ. Δήμος. Παράλληλα, όπως αναφέρει, «η έλλειψη ενός ολοκληρωμένου και ψηφιοποιημένου πολεοδομικού χάρτη με σαφείς χρήσεις γης και όρους δόμησης δημιουργεί σύγχυση και καθυστερήσεις. Ειδικά σε ό,τι αφορά τις μεγάλες μητροπολιτικές περιοχές, η πολιτεία οφείλει να ενσωματώσει στα ολοκληρωμένα σχέδια αστικής ανάπτυξης την αξιοποίηση των βιομηχανικών κουφαριών, ως κεντρικό πυλώνα, προκειμένου να υπάρξει και η απαιτούμενη σταθερότητα και προβλεψιμότητα για τους επενδυτές. Σημειώνω επίσης ότι πολλά παλαιά βιομηχανικά ακίνητα φέρουν περιβαλλοντικά βάρη (π.χ. εδαφική ρύπανση). Η πολιτεία θα πρέπει να θεσπίσει ένα σαφές πλαίσιο για την αποκατάσταση αυτών των ζητημάτων, ενδεχομένως και με παροχή κινήτρων ή χρηματοδότησης», καταλήγει ο κ. Δήμος.

ΠΗΓΗ: moneyreview.gr