27/10/2026

Σημαντικό οικονομικό κίνητρο για τη μετάβαση από το Airbnb στη μακροχρόνια μίσθωση αποτελεί η απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες. Η προωθούμενη παράταση έως τις 31 Δεκεμβρίου 2027 δίνει περισσότερο χρόνο στους ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν κλειστές κατοικίες ή να μετατρέψουν ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης σε κατοικίες μακροχρόνιας ενοικίασης.

Για τα κλειστά ακίνητα, απαιτείται να πληρούνται οι προϋποθέσεις μη χρήσης ή μη εκμίσθωσης κατά τα τρία προηγούμενα φορολογικά έτη. Για τα πρώην Airbnb, εξετάζεται η αποκλειστική διάθεσή τους σε βραχυχρόνια μίσθωση κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος, με τις αντίστοιχες δηλώσεις στην ΑΑΔΕ.

Η φοροαπαλλαγή αφορά, κατά κανόνα, κατοικίες έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο παιδί του ενοικιαστή πέραν των δύο. Η νέα σύμβαση πρέπει να έχει διάρκεια τουλάχιστον τριών ετών, ενώ η απαλλαγή ξεκινά από τον πρώτο μήνα μετά τη σύναψή της.

Η οικονομική διαφορά μπορεί να είναι σημαντική. Ένα διαμέρισμα με μηνιαίο ενοίκιο 700 ευρώ αποφέρει 8.400 ευρώ ετησίως ή 25.200 ευρώ σε τρία χρόνια, χωρίς φόρο εισοδήματος, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

Αντίθετα, ένα Airbnb με ετήσιες εισπράξεις 15.000 ευρώ και λειτουργικά έξοδα 5.000 ευρώ αποφέρει 10.000 ευρώ πριν από τη φορολογία. Το επιπλέον ποσό σε σύγκριση με τη μακροχρόνια μίσθωση περιορίζεται στα 1.600 ευρώ ετησίως, πριν υπολογιστεί ο φόρος εισοδήματος.

Στη σύγκριση πρέπει να συνυπολογίζονται οι προμήθειες των πλατφορμών, οι καθαρισμοί, η συντήρηση και οι υποχρεωτικές προδιαγραφές λειτουργίας. Επιπλέον, για φυσικά πρόσωπα με τουλάχιστον τρία ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης, η δραστηριότητα υπάγεται σε επιχειρηματική φορολόγηση και ΦΠΑ 13%.

Παράλληλα, οι περιορισμοί στις νέες εγγραφές Airbnb σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης επηρεάζουν τις δυνατότητες εκμετάλλευσης των ακινήτων. Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται και στη διατήρηση της φοροαπαλλαγής, καθώς η επιστροφή στη βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία μπορεί να οδηγήσει σε αναδρομική απώλεια του φορολογικού οφέλους.

Η επιλογή εξαρτάται από την πληρότητα, την τοποθεσία, τα λειτουργικά έξοδα και τη φορολογία κάθε ακινήτου. Για κατοικίες με μέτρια τουριστική ζήτηση, το σταθερό ενοίκιο με τριετή φοροαπαλλαγή μπορεί να αποδειχθεί οικονομικά συμφερότερο, προσφέροντας παράλληλα μεγαλύτερη σταθερότητα εισοδήματος.

Η παράταση έως το τέλος του 2027 παραμένει υπό νομοθετική έγκριση.

Η ομάδα της BOXmind