11/08/2025

Με βάσει τις εκτιμήσεις του Συνδέσμου Ανωνύμων Εταιρειών & Επιχειρηματικότητας, τα έσοδα αναμένεται να ξεπεράσουν τα 12 δισ. ευρώ, χωρίς το πρόγραμμα να αποτελεί αίτιο της στεγαστικής κρίσης.

Άνω των 8,5 δισ. ευρώ σε άμεσες ξένες επενδύσεις στο εγχώριο real estate έχει αποφέρει το πρόγραμμα Golden Visa από το 2013 έως σήμερα, σύμφωνα με τα στοιχεία του Συνδέσμου Ανωνύμων Εταιρειών & Επιχειρηματικότητας (ΣΑΕΕ), χωρίς, επιπλέον, να αφαιρεί κατοικίες από την αγορά και να αποτελεί αιτία της στεγαστικής κρίσης.

Με βάση τις εκτιμήσεις της Επιτροπής Real Estate του Συνδέσμου, το συνολικό ποσό των εισροών κεφαλαίων από την Golden Visa αναμένεται να ξεπεράσει τα 12 δισ. ευρώ, αν ληφθούν υπόψη οι αιτήσεις που παραμένουν εκκρεμείς από τον Ιούλιο του 2023.

Επιπλέον, το πρόγραμμα έχει αποφέρει, όπως σημειώνει ο ΣΑΕΕ, αυξημένα φορολογικά έσοδα από μεταβιβάσεις, ΦΠΑ, ΕΝΦΙΑ, τέλη, καθώς και έμμεσες εισφορές μέσω αυξημένης κατανάλωσης σε περιοχές με έντονη επενδυτική δραστηριότητα.

Βάσει στοιχείων της ΤτΕ για το 2024, η Golden Visa έχει συμβάλει στη δημιουργία και διατήρηση άνω των 100.000 θέσεων εργασίας σε τομείς όπως οι οικοδομές, τα αρχιτεκτονικά γραφεία, η διαχείριση ακινήτων, ο τουρισμός και η φιλοξενία, καθώς και στην αναβάθμιση γειτονιών όπως η Κυψέλη, τα Πατήσια, τα Εξάρχεια, το Κουκάκι κ.ά., που αποκτούν νέα ζωή με επενδύσεις σε ακίνητα και ανακαινίσεις κτιρίων.

Οι αιτίες της στεγαστικής κρίσης

Όπως διατυπώθηκε στο συνέδριο του ΣΑΕΕ τον περασμένο Φεβρουάριο με θέμα «Προκλήσεις & Ευκαιρίες στην Αγορά Ακινήτων:  O ρόλος της στεγαστικής κρίσης», σύμφωνα με έρευνα-μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς, το Πρόγραμμα της Golden Visa δεν συγκαταλέγεται στους παράγοντες δημιουργίας της στεγαστικής κρίσης.

Σύμφωνα με στοιχεία που συγκέντρωσε η Επιτροπή Ακινήτων του Συνδέσμου, η έλλειψη προσιτής κατοικίας για τους Έλληνες δεν οφείλεται στο πρόγραμμα Golden Visa αλλά αποτελεί συνέπεια πολλών παραγόντων:

• Της αλλαγής στη δομή της ελληνικής οικογένειας, λόγω των διαζυγίων και της αυξημένης ανάγκης για περισσότερα οικιστικά ακίνητα.
• Της απουσίας οργανωμένης εθνικής στεγαστικής πολιτικής για δεκαετίες.

•Της χαμηλής οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο 2010–2020.
• Της υπερφορολόγησης της ακίνητης περιουσίας, που αποθάρρυνε χιλιάδες ιδιοκτήτες από την ανακαίνιση ή εκμίσθωση των ακινήτων τους.
• Της ραγδαίας αύξησης της βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), η οποία απορρόφησε περίπου 200.000 κατοικίες μόνο στην Αττική.
• Της αυξανόμενης παρουσίας πολιτών της Ε.Ε. που διαμένουν στην Ελλάδα αλλά εργάζονται εξ αποστάσεως στις χώρες τους – το 20% των ενοικιαστών στην Αττική σήμερα είναι μη Έλληνες πολίτες (ΤτΕ, 2024).
• Η καθυστέρηση στην εισροή στην αγορά των οικιστικών ακινήτων που βρίσκονται στα χέρια των servicers και των τραπεζών. Πρόκειται για περίπου 23.000 ακίνητα εκ των οποίων το 20% είναι σε προχωρημένο στάδιο ωρίμανσης και επομένως αναμένεται να «πέσει» στην αγορά μέσα στο επόμενο διάστημα σύμφωνα με τον πρόεδρο της Ένωσης Εταιρειών Διαχείρισης Απαιτήσεων από Δάνεια και Πιστώσεις, κ. Τάσο Πανούση. Σημειωτέον ότι σύμφωνα με τον ίδιο η διαδικασία ωρίμανσης κάθε ακινήτου εκτιμάται γύρω στα 2-3 χρόνια.
• Οι όροι με βάση τους οποίους χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι τράπεζες που προβλέπουν πολύ αυστηρά κριτήρια επιλεξιμότητας.

Την ίδια ώρα, όπως αναφέρει ο ΣΑΕΕ, η συντριπτική πλειοψηφία των επενδυτών μέσω Golden Visa, ιδίως μετά την ψήφιση του Ν.5100/2024 και τις πρόσφατες αλλαγές που ισχύουν από 01/09/2024, επενδύει σε ακίνητα εκτός αγοράς, όπως εμπορικά ακίνητα που μετατρέπονται σε κατοικίες, παλαιά εγκαταλελειμμένα κτίρια ή βιοτεχνικούς χώρους που αξιοποιούνται εκ νέου, καθώς και αυτοτελή κτίρια που ανακαινίζονται πλήρως, ενισχύοντας ποσοτικά και ποιοτικά το διαθέσιμο στεγαστικό απόθεμα.

Σύμφωνα με στοιχεία του Υπουργείου Μετανάστευσης, μόνο το 6% των επενδυτών Golden Visa διαμένει στα ακίνητα που έχει αγοράσει. Το υπόλοιπο 94% παραμένει διαθέσιμο αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση, σύμφωνα και με τις ρυθμίσεις που τέθηκαν σε ισχύ από 01/09/2024 και συνεπώς δεν μειώνονται οι διαθέσιμες κατοικίες από τον εγχώριο πληθυσμό.

Μείωση επενδύσεων

Η Ελλάδα σήμερα ανταγωνίζεται χώρες όπως η Ισπανία, η Πορτογαλία, η Κύπρος, η Βουλγαρία, η Ρουμανία και η Ιταλία για την προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων. Σύμφωνα με στοιχεία του 2023, η Ελλάδα κατέγραψε 7.752 αιτήσεις Golden Visa, κατακτώντας την πρώτη θέση παγκοσμίως σε ζήτηση για πρόγραμμα διαμονής μέσω επένδυσης.

Εντούτοις, ο οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα μειώθηκαν κατά 31,4% στο 1ο τρίμηνο του 2025 από 520 εκατομμύρια σε 356 εκατομμύρια. Ο ΣΑΑΕ υπολογίζει ότι η μείωση θα ξεπεράσει το 50% το 1ο εξάμηνο του 2025 και εκτιμά ότι σημαντικό ρόλο σε αυτή την μείωση έχει παίξει το γεγονός ότι ακόμα δεν έχει υπογραφεί η διευκρινιστική ΚΥΑ για την αλλαγή χρήσης, γεγονός που καθιστά αδύνατη την απόκτηση της Golden Visa στο όριο των 250.000€.

Προτείνει, επομένως, ο δημόσιος διάλογος να στραφεί: (α) Στον σχεδιασμό οργανωμένης στεγαστικής πολιτικής, με κοινωνικές κατοικίες, προσιτά ενοίκια και φορολογικά κίνητρα για τους εγχώριους ιδιοκτήτες, (β) Στην παραγωγή νέων κατοικιών, μέσω ΣΔΙΤ και συνεργασίας με τον ιδιωτικό τομέα, (γ) Στη στήριξη της οικοδομικής δραστηριότητας, μέσω πολεοδομικής σταθερότητας και επιτάχυνσης αδειοδοτήσεων.

Πηγή: protothema.gr