01/04/2026

Ο πόλεμος που έχει ξεσπάσει στη Μέση Ανατολή επαναφέρει στο προσκήνιο την αβεβαιότητα γύρω από την πορεία των επιτοκίων στην Ευρωζώνη, επηρεάζοντας άμεσα τη στεγαστική πίστη και, κατ’ επέκταση, τη δυναμική της αγοράς ακινήτων, αν και προς το παρόν τα επιτόκια διατηρούνται στα ίδια επίπεδα, αλλά οι πληθωριστικοί κίνδυνοι παραμένουν.

Σε ένα περιβάλλον όπου η αγορά ανέμενε σταδιακή αποκλιμάκωση του κόστους δανεισμού, η αλλαγή αυτή των προσδοκιών λειτουργεί ήδη ανασταλτικά. Η συζήτηση πλέον δεν περιορίζεται στο πότε θα μειωθούν τα επιτόκια, αλλά στο αν θα παραμείνουν υψηλά ή, υπό την πίεση των διεθνών εξελίξεων, θα κινηθούν εκ νέου ανοδικά.

Η εξέλιξη αυτή έχει άμεση αντανάκλαση στα στεγαστικά δάνεια, τα οποία αποτελούν τον βασικό μοχλό πρόσβασης των ελληνικών νοικοκυριών στην κατοικία. Όσο τα επιτόκια παραμένουν σε υψηλά επίπεδα, το κόστος εξυπηρέτησης των δανείων διατηρείται αυξημένο, περιορίζοντας σημαντικά τη δυνατότητα νέου δανεισμού.

Ακόμη και χωρίς νέα αύξηση, η μη αποκλιμάκωση των επιτοκίων λειτουργεί αποτρεπτικά, καθώς οι δόσεις παραμένουν υψηλές σε μια περίοδο όπου τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν ακολουθούν αντίστοιχη πορεία. Σε περίπτωση που επιβεβαιωθεί ένα ανοδικό σενάριο, η επιβάρυνση θα είναι άμεση και θα επηρεάσει τόσο τους νέους αγοραστές όσο και τους ήδη δανειολήπτες.

Το πρόβλημα εντείνεται από το γεγονός ότι οι τιμές των ακινήτων εξακολουθούν να κινούνται σε υψηλά επίπεδα, δημιουργώντας ένα περιβάλλον διπλής πίεσης: υψηλό κόστος αγοράς και υψηλό κόστος χρηματοδότησης.

Το νέο αυτό περιβάλλον αποτυπώνεται ξεκάθαρα και στην καθημερινή λειτουργία της αγοράς. Οι συναλλαγές συνεχίζονται, αλλά με πιο αργούς ρυθμούς, ενώ όλο και περισσότεροι υποψήφιοι αγοραστές επιλέγουν να αναβάλουν τις αποφάσεις τους, αναμένοντας μεγαλύτερη σταθερότητα.

Παράλληλα, δίνει ιδιαίτερη έμφαση στον παράγοντα της ψυχολογίας. Σε ένα ασταθές περιβάλλον, η λήψη μιας τόσο σημαντικής οικονομικής απόφασης καθίσταται δυσκολότερη, με αποτέλεσμα οι αγοραστές να τηρούν στάση αναμονής. «Δημιουργείται ένα συνολικά αρνητικό κλίμα», σημειώνει χαρακτηριστικά.

Τα σημερινά επιτόκια δεν καθιστούν τα δάνεια ανταγωνιστικά, ενώ τα εισοδήματα των νοικοκυριών δεν επαρκούν για να στηρίξουν νέες δανειακές υποχρεώσεις. Σε αυτό το πλαίσιο, η μη μείωση των επιτοκίων δεν αφήνει περιθώρια ουσιαστικής ενίσχυσης της ζήτησης, ενώ ένα ενδεχόμενο νέας αύξησης θα επιβαρύνει περαιτέρω το ήδη δύσκολο περιβάλλον.

Tα υψηλά επιτόκια μειώνουν την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και καθιστούν δυσκολότερη την πρόσβαση στη χρηματοδότηση, ενώ παράλληλα αυξάνουν το κόστος υλοποίησης νέων κατασκευαστικών έργων. Ωστόσο, επισημαίνει ότι η ελληνική αγορά εμφανίζει ορισμένες αντοχές, καθώς μεγάλο μέρος των συναλλαγών πραγματοποιείται με ίδια κεφάλαια, ενώ η παρουσία ξένων επενδυτών λειτουργεί ως παράγοντας σταθερότητας. Παρά ταύτα, για τους εγχώριους αγοραστές, ακόμη και μικρές αυξήσεις στο κόστος δανεισμού μπορούν να

Το 66% των Ελλήνων πιστεύει ότι τα επιτόκια επηρεάζουν άμεσα τη ζήτηση για αγορά κατοικίας, ενώ το 27% τηρεί ουδέτερη στάση και μόλις το 7% διαφωνεί. Παράλληλα, το 58% εξακολουθεί να θεωρεί τα ακίνητα ασφαλή επένδυση, με το 31% να εμφανίζεται ουδέτερο και το 11% να διαφωνεί. Ωστόσο, η θετική αυτή αντίληψη δεν μεταφράζεται σε ενεργή συμμετοχή στην αγορά, καθώς το κόστος των στεγαστικών δανείων λειτουργεί αποτρεπτικά κι έτσι άνω του 50% των αγοραστών δεν προσφεύγει σε τραπεζικό δανεισμό.

Συνολικά, η ελληνική αγορά κατοικίας δεν οδηγείται σε απότομη ανατροπή, αλλά σε μια σταδιακή επιβράδυνση και «στένωση». Η πρόσβαση στη χρηματοδότηση εξελίσσεται στον βασικό καθοριστικό παράγοντα της ζήτησης, ενώ η αγορά στηρίζεται ολοένα και περισσότερο σε όσους διαθέτουν ίδια κεφάλαια.

Η πορεία των επιτοκίων το επόμενο διάστημα και κυρίως το αν θα παραμείνουν υψηλά ή θα κινηθούν ανοδικά υπό την πίεση των διεθνών εξελίξεων,  θα καθορίσει σε μεγάλο βαθμό τις εξελίξεις. Σε ένα περιβάλλον αυξημένης αβεβαιότητας, ακόμη και μικρές μεταβολές στο κόστος δανεισμού μπορούν να έχουν σημαντικές επιπτώσεις, καθιστώντας την απόκτηση κατοικίας ακόμη πιο δύσκολη για τα ελληνικά νοικοκυριά.

Η εικόνα που διαμορφώνεται στην Ελλάδα δεν αποτελεί εξαίρεση, αλλά μέρος μιας ευρύτερης ευρωπαϊκής τάσης. Σε επίπεδο Ευρωζώνης, η παρατεταμένη περίοδος υψηλών επιτοκίων έχει ήδη αρχίσει να αφήνει το αποτύπωμά της στην αγορά κατοικίας, οδηγώντας σε σαφή επιβράδυνση της ζήτησης και περιορισμό της στεγαστικής πίστης.

Οι τράπεζες διατηρούν αυστηρά κριτήρια χορήγησης δανείων, ενώ το αυξημένο κόστος δανεισμού καθιστά πιο δύσκολη την πρόσβαση στη χρηματοδότηση για τα νοικοκυριά. Ως αποτέλεσμα, σε πολλές χώρες της Ευρώπης καταγράφεται μείωση των συναλλαγών, καθυστέρηση αγοραπωλησιών και γενικότερη επιφυλακτικότητα.

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα δεν βιάζεται να προχωρήσει σε μειώσεις επιτοκίων, λόγω των κινδύνων που δημιουργούν οι γεωπολιτικές εξελίξεις και ο πληθωρισμός. Αυτό σημαίνει ότι το περιβάλλον ακριβού χρήματος ενδέχεται να διατηρηθεί για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα από ότι αρχικά αναμενόταν.

Παράλληλα, σε ορισμένες αγορές της Ευρώπης έχει ήδη παρατηρηθεί διόρθωση τιμών ή στασιμότητα, κυρίως λόγω της μειωμένης ζήτησης. Ωστόσο, η εικόνα δεν είναι ενιαία,  σε χώρες με ισχυρή ζήτηση και περιορισμένη προσφορά, οι τιμές παραμένουν ανθεκτικές, παρά την πτώση των συναλλαγών. Σε αυτό το ευρωπαϊκό περιβάλλον, η Ελλάδα παρουσιάζει ιδιαιτερότητες. Παρότι επηρεάζεται από το υψηλό κόστος δανεισμού, η αγορά δεν έχει καταγράψει αντίστοιχη πτώση τιμών, κυρίως λόγω της ζήτησης από ξένους επενδυτές και της μεγάλης συμμετοχής ίδιων κεφαλαίων στις συναλλαγές.

Η ομάδα της ΒΟΧmind