05/10/2026

Από την 1η Ιουλίου 2027 προβλέπεται σημαντική αλλαγή στη φορολογία μεταβίβασης ακινήτων, καθώς για φυσικά πρόσωπα που είναι υπήκοοι τρίτων χωρών ο φόρος μεταβίβασης αναμένεται να αυξηθεί από 3% σε 15%. Στόχος του μέτρου είναι να περιοριστεί μέρος της ξένης ζήτησης, η οποία εκτιμάται ότι έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών κατοικίας.

Σήμερα, ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται σε 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου και, μαζί με τη δημοτική επιβάρυνση, διαμορφώνεται ουσιαστικά στο 3,09%. Με τη νέα ρύθμιση, για τους αγοραστές που θα εμπίπτουν στο μέτρο, η συνολική επιβάρυνση εκτιμάται ότι θα φτάνει περίπου στο 15,45%. Ενδεικτικά, για αγορά ακινήτου αξίας 800.000 ευρώ, ο βασικός φόρος μεταβίβασης αυξάνεται από περίπου 24.000 ευρώ σε 120.000 ευρώ.

Το μέτρο αφορά φυσικά πρόσωπα από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης και όχι πολίτες κρατών-μελών της ΕΕ. Σύμφωνα με τις μέχρι σήμερα πληροφορίες, δεν αναμένεται να αφορά εταιρικά σχήματα. Παράλληλα, εξετάζονται πιθανές εξαιρέσεις για ομογενείς και μακροχρόνια διαμένοντες στην Ελλάδα. Ωστόσο, το ακριβές πλαίσιο δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί, καθώς το σχετικό νομοσχέδιο δεν έχει δημοσιευθεί.

Η αλλαγή αποκτά ιδιαίτερη σημασία για την ελληνική κτηματαγορά. Σύμφωνα με στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν το 2025 σε 2,05 δισ. ευρώ, από τα οποία περίπου 1,2 δισ. ευρώ προήλθαν από τρίτες χώρες. Μεταξύ των σημαντικότερων αγορών προέλευσης βρίσκονται η Τουρκία, η Ελβετία, το Χονγκ Κονγκ, το Ισραήλ, οι ΗΠΑ, τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, το Ηνωμένο Βασίλειο και η Κίνα.

Η μεγαλύτερη επίδραση αναμένεται στις αγορές ακινήτων αξίας 250.000 έως 800.000 ευρώ από πολίτες εκτός ΕΕ, καθώς η σημαντική αύξηση του κόστους κτήσης μπορεί να επηρεάσει την απόδοση μιας επένδυσης. Παράλληλα, δεν αποκλείεται μέρος της ζήτησης να στραφεί προς εταιρικά σχήματα, εφόσον αυτά τελικά παραμείνουν εκτός του νέου φορολογικού καθεστώτος.

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η σχέση του μέτρου με τη Golden Visa. Παρά την αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης τα προηγούμενα χρόνια, η ζήτηση από αγοραστές τρίτων χωρών παρέμεινε σημαντική. Ένα μέρος των ξένων επενδυτών αγοράζει πλέον ακίνητα στην Ελλάδα για ιδία χρήση ή ως εξοχική κατοικία και όχι αποκλειστικά για την απόκτηση άδειας διαμονής.

Η διεθνής εμπειρία δείχνει ότι ανάλογες φορολογικές παρεμβάσεις μπορούν να περιορίσουν τη ζήτηση από ξένους αγοραστές. Η ελληνική αγορά, ωστόσο, εξακολουθεί να διαθέτει πλεονεκτήματα, όπως το συγκριτικά χαμηλότερο κόστος ακινήτων σε σχέση με άλλες ευρωπαϊκές αγορές, τη γεωγραφική θέση της χώρας και το επενδυτικό ενδιαφέρον για κατοικίες και τουριστικά ακίνητα.

Μέχρι την οριστικοποίηση και ψήφιση του νέου πλαισίου, κρίσιμες παραμένουν οι λεπτομέρειες σχετικά με τις εξαιρέσεις, το ακριβές πεδίο εφαρμογής και τυχόν γεωγραφικές διαφοροποιήσεις. Παράλληλα, η προοπτική αύξησης του φόρου ενδέχεται να επιταχύνει αγοραπωλησίες από ενδιαφερόμενους τρίτων χωρών πριν από την έναρξη εφαρμογής του μέτρου.