19/03/2026

Νέα δεδομένα φέρνει η απόφαση Α.1046/2026 της Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων με την  ρύθμιση που θεσπίζει ειδική διοικητική διαδικασία για τον υπολογισμό της έκπτωσης ΦΠΑ σε ακίνητα που χρησιμοποιούνται ταυτόχρονα για φορολογητέες και απαλλασσόμενες δραστηριότητες.

Η απόφαση αφορά επιχειρήσεις και ελεύθερους επαγγελματίες που αξιοποιούν ακίνητα ή σχετικές υπηρεσίες τόσο για δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ όσο και για πράξεις που απαλλάσσονται από τον φόρο χωρίς δικαίωμα έκπτωσης. Σε αυτές τις περιπτώσεις, δίνεται πλέον η δυνατότητα ο προσδιορισμός του εκπιπτόμενου φόρου να γίνεται κατ’ εξαίρεση με βάση την πραγματική χρήση του ακινήτου και όχι αποκλειστικά με τον γενικό αναλογικό κανόνα (pro rata).

Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, στόχος της ρύθμισης είναι η ακριβέστερη αποτύπωση του δικαιώματος έκπτωσης του ΦΠΑ εισροών, ιδίως όταν διαφορετικά τμήματα ενός ακινήτου χρησιμοποιούνται για διαφορετικού τύπου δραστηριότητες. Ο επιμερισμός του φόρου θα βασίζεται κυρίως στα τετραγωνικά μέτρα κάθε χώρου και, όπου αυτό δεν είναι εφικτό – όπως σε ενιαίους χώρους – στον ετήσιο κύκλο εργασιών που αντιστοιχεί σε φορολογητέες και απαλλασσόμενες πράξεις.

Για την υπαγωγή στη νέα διαδικασία απαιτείται αίτηση-γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ, συνοδευόμενη από δικαιολογητικά όπως οικοδομικές άδειες, συμβόλαια και λοιπά δημόσια έγγραφα που αποτυπώνουν με ακρίβεια τα τετραγωνικά μέτρα. Η φορολογική διοίκηση οφείλει να εκδώσει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών, εφόσον τα στοιχεία κριθούν επαρκή.

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στις υποχρεώσεις των φορολογουμένων. Η απόφαση προβλέπει την τήρηση διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά βιβλία για κάθε δραστηριότητα, καθώς και την άμεση γνωστοποίηση κάθε μεταβολής στη χρήση του ακινήτου. Σε περίπτωση αλλαγών, ενεργοποιούνται οι διατάξεις διακανονισμού του Κώδικα ΦΠΑ.

Στην πράξη, η νέα ρύθμιση αλλάζει τον τρόπο υπολογισμού της έκπτωσης. Για παράδειγμα, σε κτίριο 1.000 τ.μ. όπου τα 700 τ.μ. χρησιμοποιούνται για φορολογητέες δραστηριότητες και τα 300 τ.μ. για απαλλασσόμενες, η επιχείρηση θα μπορεί να εκπέσει το 70% του ΦΠΑ εισροών που σχετίζεται με το ακίνητο. Αντίστοιχα, σε ενιαίο κατάστημα όπου το 60% του κύκλου εργασιών προέρχεται από φορολογητέες πράξεις, το ποσοστό αυτό θα καθορίζει και την έκπτωση του φόρου.

Με τη νέα διαδικασία, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να συνδέσει πιο άμεσα την έκπτωση ΦΠΑ με την πραγματική οικονομική δραστηριότητα των επιχειρήσεων, εισάγοντας μεγαλύτερη ακρίβεια αλλά και αυξημένες λογιστικές υποχρεώσεις.

Η ομάδα της ΒΟΧmind