31/03/2026

Αυξημένο ενδιαφέρον καταγράφεται από ιδιοκτήτες ακινήτων για την αξιοποίηση υπογείων χώρων, οι οποίοι μετατρέπονται ολοένα και συχνότερα σε κατοικίες ή χώρους αναψυχής, στο πλαίσιο καλύτερης εκμετάλλευσης της υπάρχουσας δόμησης. Το θεσμικό πλαίσιο που διέπει τα υπόγεια καθορίζεται από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό, ο οποίος ορίζει ως υπόγειο τον όροφο του οποίου η οροφή δεν υπερβαίνει τα 1,20 μέτρα από την οριστική στάθμη του εδάφους και του οποίου ο κύριος όγκος βρίσκεται κάτω από αυτή.

Η διάκριση μεταξύ υπογείου και ημιυπογείου βασίζεται στη θέση του χώρου σε σχέση με το έδαφος. Οι ημιυπόγειοι χώροι είναι μερικώς εκτός εδάφους, με μεγαλύτερα ανοίγματα και δυνατότητα να θεωρηθούν κύριοι χώροι. Το εσωτερικό ύψος δεν καθορίζει αν ένας χώρος είναι υπόγειος, αλλά αν μπορεί να χρησιμοποιηθεί νόμιμα ως κύρια χρήση, καθώς αυτό εξαρτάται από τεχνικές προδιαγραφές φωτισμού, αερισμού και ύψους.

Σε κτίρια κατοικίας, τα υπόγεια δεν προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης υπό προϋποθέσεις, όπως όταν χρησιμοποιούνται για βοηθητικές χρήσεις και η οροφή τους δεν υπερβαίνει τα 1,20 μέτρα από το έδαφος. Ωστόσο, αν μετατραπούν σε χώρους κύριας χρήσης –όπως κατοικία, γραφείο ή κατάστημα– τότε συνυπολογίζονται στη δόμηση. Στους κύριους χώρους δεν περιλαμβάνονται βοηθητικές λειτουργίες όπως αποθήκες, λεβητοστάσια ή χώροι στάθμευσης.

Η μετατροπή υπογείου σε κατοικία απαιτεί έλεγχο από μηχανικό, ώστε να διαπιστωθεί αν υπάρχει διαθέσιμος συντελεστής δόμησης, αν πληρούνται οι τεχνικές προδιαγραφές κύριου χώρου (ελάχιστο ύψος, φυσικός φωτισμός, αερισμός και πυροπροστασία) και αν η χρήση αυτή προβλέπεται ή μπορεί να εγκριθεί στην οικοδομική άδεια. Επίσης, η αρχιτεκτονική βιωσιμότητα του χώρου αποτελεί κρίσιμο παράγοντα.

Η επέκταση υπογείου σε ακάλυπτο χώρο επιτρέπεται μόνο υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, όπως η τήρηση αποστάσεων από τα όρια του οικοπέδου, η μη παραβίαση ρυμοτομικών γραμμών και η διατήρηση επαρκούς φωτισμού και αερισμού. Παράλληλα, δεν πρέπει να μεταβάλλεται σημαντικά η φυσική στάθμη του εδάφους ούτε να παραβιάζονται ειδικοί όροι δόμησης.

Για αυθαίρετες μετατροπές υπογείων σε κατοικία, η τακτοποίηση είναι δυνατή εφόσον η αλλαγή χρήσης πραγματοποιήθηκε πριν από τον Ιούλιο του 2011. Το πρόστιμο υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία, τα τετραγωνικά μέτρα, το ποσοστό υπέρβασης και την παλαιότητα. Σε πολλές περιπτώσεις τακτοποίησης εξετάζονται αποκλίσεις όπως υπέρβαση ύψους, διαφοροποίηση στάθμης εδάφους ή κατασκευή εκτός περιγράμματος κτιρίου.

Η απόδειξη του χρόνου αλλαγής χρήσης μπορεί να γίνει μέσω φορολογικών εγγράφων, συμβολαίων, μισθωτηρίων ή άλλων δημόσιων στοιχείων, ενώ σε ορισμένες περιπτώσεις λαμβάνεται υπόψη και ο χρόνος ηλεκτροδότησης του ακινήτου. Συνολικά, η αξιοποίηση υπογείων αποτελεί λύση αύξησης της λειτουργικότητας και της αξίας ενός ακινήτου, αλλά προϋποθέτει προσεκτικό σχεδιασμό και συμμόρφωση με το πολεοδομικό πλαίσιο.

Η ομάδα της ΒΟΧmind