17/03/2026

Η Ελλάδα παραμένει ένας από τους πιο ελκυστικούς προορισμούς επενδυτικής μετανάστευσης στην Ευρώπη, με το πρόγραμμα Golden Visa να καταγράφει έντονη ζήτηση τα τελευταία χρόνια. Οι γεωπολιτικές εντάσεις στη Μέση Ανατολή, αλλά και η αναζήτηση «ασφαλούς λιμανιού» εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης, έχουν οδηγήσει σε μπαράζ αιτήσεων για απόκτηση άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε ακίνητα.

Το πρόγραμμα «Χρυσή Βίζα» επιτρέπει σε πολίτες εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης να αποκτήσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα και κατ’ επέκταση ελεύθερη μετακίνηση στον χώρο Σένγκεν, εφόσον πραγματοποιήσουν συγκεκριμένη επένδυση, συνήθως στην αγορά ακινήτων.Το ενδιαφέρον έχει ενταθεί τα τελευταία χρόνια, με χιλιάδες αιτήσεις να καταγράφονται ετησίως και επενδύσεις που φτάνουν δισεκατομμύρια ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων.

Η ελληνική Golden Visa χορηγεί άδεια διαμονής πέντε ετών σε πολίτες τρίτων χωρών που πραγματοποιούν επενδύσεις στη χώρα. Για να λάβει κάποιος την άδεια πρέπει, μεταξύ άλλων, να διαθέτει έγκυρο διαβατήριο, καθαρό ποινικό μητρώο, ιατρική ασφάλιση και αποδεικτικά της επένδυσης που πραγματοποιήθηκε στην Ελλάδα. 

Η πιο συνηθισμένη μορφή επένδυσης είναι η αγορά ακινήτου. Ωστόσο τα τελευταία χρόνια οι κανόνες έχουν αυστηροποιηθεί.

Με τις αλλαγές που εφαρμόζονται από το 2024:

800.000 ευρώ απαιτούνται για αγορά ακινήτου σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη, η Μύκονος και η Σαντορίνη.

400.000 ευρώ είναι το κατώτατο όριο για τις περισσότερες άλλες περιοχές της χώρας.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, όπως η μετατροπή παλαιών ή βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες, η επένδυση μπορεί να ξεκινά από 250.000 ευρώ. 

Η άδεια διαμονής έχει διάρκεια πέντε ετών και μπορεί να ανανεώνεται όσο διατηρείται η επένδυση. Το πρόγραμμα έχει αποτελέσει βασικό μοχλό ανάπτυξης της ελληνικής κτηματαγοράς. Μόνο το 2024 υποβλήθηκαν 9.289 αιτήσεις, που αντιστοιχούν σε επενδύσεις ύψους τουλάχιστον 2,32 δισεκατομμυρίων ευρώ στην αγορά ακινήτων.

Παραδοσιακά, οι επενδυτές από την Ασία είχαν κυρίαρχο ρόλο στο πρόγραμμα. Οι Κινέζοι επενδυτές παραμένουν πρώτοι στις άδειες διαμονής που έχουν χορηγηθεί μέσω Golden Visa, με περισσότερες από 7.000 άδειες μέχρι σήμερα. Ωστόσο τα τελευταία χρόνια παρατηρείται αλλαγή στο προφίλ των επενδυτών.

Σύμφωνα με στοιχεία της αγοράς, οι χώρες που κυριαρχούν στις αιτήσεις είναι: Τουρκία, Ισραήλ, Κίνα, Ιράν και Ηνωμένες Πολιτείες.  Ειδικά στην Αττική, οι Ισραηλινοί αποτελούν πλέον μια από τις μεγαλύτερες ομάδες ξένων αγοραστών ακινήτων, ενώ ακολουθούν οι Τούρκοι και οι Λιβανέζοι επενδυτές. Οι συγκρούσεις και η πολιτική αστάθεια στη Μέση Ανατολή φαίνεται να λειτουργούν ως επιταχυντής για τις αιτήσεις Golden Visa. Πολλοί εύποροι επενδυτές αναζητούν μια ασφαλή βάση εντός της Ευρωπαϊκής Ένωσης για τις οικογένειες και τις επιχειρηματικές τους δραστηριότητες.

Ταυτόχρονα, η Ελλάδα προσφέρει ένα σχετικά ευέλικτο πρόγραμμα, καθώς δεν απαιτεί μόνιμη εγκατάσταση ή φορολογική κατοικία στη χώρα, κάτι που το καθιστά ιδιαίτερα ελκυστικό για διεθνείς επενδυτές. Ωστόσο, αν κάποιος επενδυτής διαμείνει στην Ελλάδα για μεγάλο χρονικό διάστημα, μπορεί να υποβάλει αίτηση για υπηκοότητα μετά από περίπου 7 χρόνια νόμιμης διαμονής, υπό προϋποθέσεις όπως η γνώση της γλώσσας και της ιστορίας της χώρας.

Παρά τις αλλαγές στα όρια επένδυσης, η ελληνική Golden Visa εξακολουθεί να θεωρείται από τις πιο ανταγωνιστικές στην Ευρώπη. Η συνδυασμένη επίδραση της γεωπολιτικής αστάθειας, της αυξανόμενης ζήτησης για ευρωπαϊκή διαμονή και της δυναμικής της ελληνικής κτηματαγοράς δείχνει ότι το πρόγραμμα θα συνεχίσει να αποτελεί βασικό εργαλείο προσέλκυσης διεθνών κεφαλαίων τα επόμενα χρόνια.

Η αύξηση του ελάχιστου επενδυτικού ορίου για την απόκτηση Golden Visa από τις 500.000 στις 800.000 ευρώ σε αρκετές περιοχές της χώρας ήταν μία από τις σημαντικότερες παρεμβάσεις των τελευταίων ετών στο πλαίσιο αντιμετώπισης της στεγαστικής κρίσης. Η βασική στόχευση ήταν αφενός να περιοριστεί η πίεση που ασκείται στην αγορά κατοικίας σε δημοφιλείς περιοχές, αφετέρου να μετατοπιστεί μέρος της ζήτησης σε λιγότερο κορεσμένες αγορές. Και έτσι να πέσουν συνολικά οι τιμές των ακινήτων, οι οποίες εκτοξεύθηκαν την τελευταία 10ετία.

Ωστόσο, τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι η πορεία αγγελιών κατοικιών αξίας άνω των 800.000 ευρώ σε πέντε μεγάλες αγορές της χώρας, αποκαλύπτει ότι η αποτελεσματικότητα του μέτρου ήταν διαφορετική από περιοχή σε περιοχή. Η μεταβατική περίοδος πριν την εφαρμογή του νέου ορίου φαίνεται ότι λειτούργησε ως επιταχυντής για την αγορά. Πολλοί επενδυτές έσπευσαν να ολοκληρώσουν αγορές ακινήτων ώστε να επωφεληθούν από το χαμηλότερο όριο των 500.000 ευρώ. Αυτό δημιούργησε ένα πρόσκαιρο κύμα συναλλαγών σε αρκετές περιοχές της Αθήνας, οδηγώντας σε προσωρινές αυξήσεις τιμών.

Η εξέλιξη αυτή ήταν ιδιαίτερα εμφανής στα νότια προάστια της πρωτεύουσας, μια περιοχή που αποτελεί παραδοσιακά έναν από τους βασικούς προορισμούς ξένων επενδυτών. Οι τιμές σε κατοικίες αξίας άνω των 800.000 ευρώ στα νότια προάστια της Αθήνας αυξήθηκαν κατά περίπου 6,3%. Η αγορά εμφάνισε έντονη κινητικότητα κατά τη διάρκεια της περιόδου χάριτος, όταν αρκετοί αγοραστές επιχείρησαν να «κλειδώσουν» επενδύσεις πριν την πλήρη εφαρμογή του νέου πλαισίου. Στη συνέχεια οι τιμές συνέχισαν να κινούνται σε υψηλά επίπεδα, αν και με μεγαλύτερη μεταβλητότητα.

Η ομάδα της ΒΟΧmind