04/09/2025

Ενημέρωση της ΑΑΔΕ για την εφαρμογή του ΦΠΑ στα νέα ακίνητα. Τι αλλάζει για κτίρια που ανεγείρονται με οικοδομική άδεια που θα εκδοθεί από την 1^η Ιανουαρίου 2026 και μετά. Τι ισχύει για τον ΦΠΑ στις μεταβιβάσεις για πρώτη κατοικία, οικόπεδα, αγροτεμάχια, αντιπαροχή, εργολαβικά προσύμφωνα κατασκευαστικών εταιριών και το καθεστώς Φ.Π.Α. στα ακίνητα υπό αναστολή.

Επισημαίνεται ότι το «εγχειρίδιο» που εξέδωσε η ΑΑΔΕ έχει αποσταλεί σε όλους τους αρμοδίους υπαλλήλους για την ενιαία και ομοιόμορφη αντιμετώπιση των περιπτώσεων, που περιλαμβάνονται σε αυτό με σκοπό την ορθή και έγκυρη διεκπεραίωση των σχετικών υποθέσεων, όπως αναφέρεται στην υπ’ αριθ. πρωτ. Δ. ΟΡΓ. Δ 1059281 ΕΞ 22-5-2025 απόφαση-εγκύκλιο του Προϊσταμένου της Γενικής Διεύθυνσης Ανθρώπινου Δυναμικού και Οργάνωσης της Α.Α.Δ.Ε. με εντολή Διοικητή της Α.Α.Δ.Ε.

Σε ανακοίνωση της ΑΑΔΕ, με τη μορφή ενημερωτικού εγχειριδίου για τον ΦΠΑ στα ακίνητα αναλυτικά αναφέρονται τα ακόλουθα:

Εφαρμογή του Φ.Π.Α. στα νέα ακίνητα.

A. Καθεστώς Φ.Π.Α. στα ακίνητα

α) Περιπτώσεις παράδοσης ακινήτων που επιβάλλεται Φ.Π.Α.

Επιβάλλεται Φ.Π.Α. στην παράδοση αποπερατωμένων ή ημιτελών κτιρίων ή τμημάτων τους και του οικοπέδου που μεταβιβάζεται με αυτά ως ενιαία ιδιοκτησία ή ιδανικών μεριδίων οικοπέδου επί των οποίων εφαρμόζεται το αμάχητο τεκμήριο του αποπερατωμένου, εφόσον πραγματοποιείται από επαχθή αιτία πριν από την πρώτη εγκατάσταση σε αυτά.

Για την εφαρμογή Φ.Π.Α. θεωρούνται:

– Ως κτίρια, τα κτίσματα, γενικά, και οι κάθε είδους κατασκευές που συνδέονται με τα κτίσματα ή με το έδαφος κατά τρόπο σταθερό και μόνιμο.

– Ως πρώτη εγκατάσταση, η πρώτη χρησιμοποίηση με οποιονδήποτε τρόπο των κτιρίων ύστερα από την ανέγερσή τους, όπως είναι η ιδιοκατοίκηση, η ιδιόχρηση, η μίσθωση ή άλλη χρήση. Διευκρινίζεται ότι, σύμφωνα με την παρ 1 του άρθρου 92 του ν. 4316/2014 (Α’270), καταργήθηκε η υποχρέωση αυτοπαράδοσης των ακινήτων για τα οποία έχει συμπληρωθεί η τετραετία από την αποπεράτωσή τους και δεν έχουν χρησιμοποιηθεί ή πουληθεί.

Επίσης, Φ.Π.Α. επιβάλλεται στη μεταβίβαση της ψιλής κυριότητας, στη σύσταση ή στην παραίτηση από το δικαίωμα προσωπικής ή πραγματικής δουλείας, στην παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης επί κοινόκτητων κύριων, βοηθητικών ή ειδικών χώρων κτισμάτων ή επί κοινόκτητου τμήματος οικοπέδου, καθώς και στη μεταβίβαση του δικαιώματος άσκησης της επικαρπίας των ακινήτων της παραγράφου 1 του άρθρου 8 του Κώδικα Φ.Π.Α.

β) Χρόνος έναρξης εφαρμογής

Φ.Π.Α. επιβάλλεται στην παράδοση ακινήτων των οποίων:

– Η άδεια κατασκευής εκδίδεται από 01.01.2026 και μετά

– Η άδεια κατασκευής αναθεωρείται από 01.01.2006 και μετά, με την προϋπόθεση ότι μέχρι την ημερομηνία αναθεώρησης δεν έχουν αρχίσει οι εργασίες κατασκευής.

γ) Πρώτη κατοικία

Απαλλάσσεται από τον Φ.Π.Α. η παράδοση ακινήτων σε δικαιούχους απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α. κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας, καθώς και η παραχώρηση του δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης που συνιστάται υπέρ των παραπάνω ακινήτων.

Επισημαίνεται, ότι για τον οικοπεδούχο στην περίπτωση αντιπαροχής δεν υφίσταται ποτέ απαλλαγή από τον Φ.Π.Α. για την απόκτηση πρώτης κατοικίας αφού δεν πληρούται η βασική προϋπόθεση της αγοράς που θέτουν οι διατάξεις Φ.Μ.Α.

δ) Παράδοση οικοπέδων

Απαλλάσσεται από τον Φ.Π.Α. η παράδοση οικοπέδων, αγροτεμαχίων, κ.λ.π., καθώς και η παράδοση ιδανικών μεριδίων αυτών.

 ε) Αντιπαροχή

Δεν επιβάλλεται Φ.Π.Α. στην παράδοση των χιλιοστών του οικοπέδου από τον οικοπεδούχο προς τον κατασκευαστή, ενώ επιβάλλεται Φ.Π.Α. για τις παραδόσεις κτισμάτων (εργολαβία) που δίδονται ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή στον οικοπεδούχο. Ως αξία, επί της οποίας υπολογίζεται Φ.Π.Α., λαμβάνεται η αξία της παρεχόμενης εργολαβίας, η οποία προκύπτει από το κόστος υλικών εργασιών, αμοιβών, μισθών και λοιπών επιβαρύνσεων, καθώς και τυχόν εργολαβικό κέρδος, όπου υπάρχει.

στ) Μεταβίβαση ιδιοκτησιών που παραμένουν στην κυριότητα του οικοπεδούχου πριν από την αποπεράτωση της οικοδομής

Ο οικοπεδούχος μπορεί σε οποιοδήποτε στάδιο κατασκευής της οικοδομής, ακόμη και πριν εκδοθεί προς αυτόν το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων, να μεταβιβάσει τις ιδιοκτησίες που παραμένουν στην κυριότητά του. Η μεταβίβαση αυτή υπάγεται σε Φ.Μ.Α. εάν ο οικοπεδούχος είναι ιδιώτης και σε Φ.Π.Α. εάν είναι κατασκευαστική επιχείρηση. Σημειώνεται ότι και σε αυτήν την περίπτωση το στοιχείο παράδοσης κτισμάτων θα εκδοθεί στον οικοπεδούχο που έχει συμβληθεί με τον κατασκευαστή και σε αυτόν επιρρίπτεται ο αναλογών Φ.Π.Α.

ζ) Διαφορά ανάμεσα στην φορολογηθείσα αξία κάθε ιδιοκτησίας κατά τη μεταβίβαση και στο απολογιστικό κόστους.

Κατά τη μεταβίβαση ιδιοκτησίας πριν από την αποπεράτωση της οικοδομής επιβάλλεται Φ.Π.Α.. Με την ολοκλήρωση της οικοδομής και την υποβολή του ειδικού εντύπου απολογιστικού κόστους είναι πιθανό για κάποιες ή για όλες τις ιδιοκτησίες αυτό να προκύπτει μεγαλύτερο από την φορολογηθείσα, κατά την υποβολή της ειδικής δήλωσης, αξία. Η κατασκευαστική επιχείρηση μπορεί να υποβάλλει έκτακτη δήλωση και να αποδώσει τον Φ.Π.Α. που οφείλει σημειώνοντας την αιτία υποβολής της, αλλά δεν θα μεταφέρει το ποσό αυτό προς έκπτωση στην δήλωση Φ.Π.Α. της οικείας φορολογικής περιόδου. Άλλως, ο φόρος καταλογίζεται κατά τον έλεγχο με τις προβλεπόμενες κυρώσεις, λόγω ανακρίβειας των δηλώσεων.

η) Εκχώρηση εργολαβικού προσυμφώνου κατασκευαστικής επιχείρησης που έχει συμβληθεί με οικοπεδούχο σε άλλη κατασκευαστική επιχείρηση προς συνέχιση των εργασιών.

Η εκχώρηση εκ μέρους του εργολάβου των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων, που απορρέουν από το προσύμφωνο μεταβίβασης χιλιοστών οικοπέδου και από το εργολαβικό κατασκευής, συνιστά παροχή υπηρεσίας. Ως φορολογητέα αξία λαμβάνεται η αντιπαροχή που έλαβε ή πρόκειται να λάβει για την εκχώρηση αυτή ο αρχικός εργολάβος. Η κατασκευαστική επιχείρηση που υπεισέρχεται στο εργολαβικό προσύμφωνο θα έχει όλες τις φορολογικές υποχρεώσεις ως προς τον Φ.Π.Α. για την εν λόγω οικοδομή.

Ιδιαίτερη προσοχή πρέπει να δίδεται στις περιπτώσεις που πριν από την εκχώρηση έχει συντελεστεί μεταβίβαση χιλιοστών οικοπέδου από τον οικοπεδούχο στον κατασκευαστή (με συμβόλαιο) ή έχουν μεταβιβαστεί σε οποιονδήποτε τρίτο ιδιοκτησίες που αφορούν στο εργολαβικό αντάλλαγμα, διότι ενδέχεται να προκύπτουν και άλλες πράξεις που υπόκεινται σε φορολογία.

θ) Κατάργηση αυτοπαράδοσης λόγω παρόδου τετραετίας από την αποπεράτωση.

Με τον ν. 4316/2014 (άρθρο 92) καταργήθηκε η υποχρέωση των κατασκευαστών για αυτοπαράδοση των διαμερισμάτων για τα οποία παρέρχεται τετραετία από την αποπεράτωση.

Επισημαίνεται, ότι η υποχρέωση αυτή δεν γεννήθηκε ποτέ και για κανέναν υποκείμενο, καθώς πριν ολοκληρωθούν οι χρόνοι, που όριζε κάθε φορά ο νόμος (5ετία από την έκδοση της άδειας, 3ετία από την αποπεράτωση, 4ετία από την αποπεράτωση), η υποχρέωση αυτή καταργήθηκε με τον ανωτέρω ν. 4316/2014.

Επομένως, οι μόνες περιπτώσεις αυτοπαράδοσης που ορίζονται πλέον από τον Κώδικα Φ.Π.Α. είναι οι περιπτώσεις ιδιοκατοίκησης, μίσθωσης, δωρεάν παραχώρησης της χρήσης, χρησιμοποίησης για σκοπούς ξένους προς την επιχείρηση, ανάληψης μερίδας λόγω λύσης της εταιρίας (άρθρο 9, παρ. 2 γ’ και δ’). Επισημαίνεται, ότι αυτοπαράδοση επιτρέπεται μόνο στις ανωτέρω περιπτώσεις που ορίζει ο νόμος.

Β. Καθεστώς Φ.Π.Α. στα ακίνητα υπό αναστολή

α) Πεδίο εφαρμογής

Η αναστολή Φ.Π.Α. στα ακίνητα που θεσπίστηκε με τον ν. 4646/2019 και ισχύει από 12/12/2019 είναι ένα προαιρετικό καθεστώς. Απαιτείται δηλαδή αίτηση του υποκειμένου στον φόρο κατασκευαστή οικοδομών προς πώληση στη Δ.Ο.Υ. / το ΚΕΦΟΔΕ της έδρας του (τη Δ.Ο.Υ./ το ΚΕΦΟΔΕ που υποβάλλει τη δήλωση Φ.Π.Α.) προκειμένου να του χορηγηθεί αναστολή. Η αναστολή καταλαμβάνει υποχρεωτικά όλα τα αδιάθετα ακίνητα του υποκειμένου από όλες τις οικοδομικές άδειες που έχουν εκδοθεί μέχρι την ημερομηνία αίτησης της αναστολής. Συνεπώς ο υποκείμενος δεν μπορεί να επιλέξει κάποια αδιάθετα ακίνητα να θέσει υπό αναστολή και κάποια όχι.

Ως αδιάθετα ακίνητα νοούνται τα ακίνητα που δεν έχουν διατεθεί από τον υποκείμενο, δεν έχουν δηλαδή πωληθεί ή χρησιμοποιηθεί (ώστε να έχει προκύψει υποχρέωση αυτοπαράδοσης κλπ).

β) Χρόνος αίτησης της αναστολής και διάρκειά της

Η αίτηση αναστολής μπορεί να υποβληθεί μέχρι την 31.12.2025,

Η αναστολή ισχύει υποχρεωτικά μέχρι τις 31.12.2025, και αναστολές που χορηγήθηκαν με ισχύ έως τις 31.12.2022, ή και 31.12.2024 παρατείνονται έως τις 31.12.2025.

 γ) Διαδικασία χορήγησης αναστολής

Προκειμένου να χορηγηθεί αναστολή, ο υποκείμενος οφείλει να συνυποβάλει με την αίτησή του κατάσταση με τα αδιάθετα ακίνητά του και αντίγραφο των τελευταίων εγγραφών από το βιβλίο κοστολογίου στη Δ.Ο.Υ. που αναφέρεται παραπάνω, έχοντας υπολογίσει τον φόρο εισροών προς διακανονισμό για κάθε ιδιοκτησία. Αυτός ο φόρος προκύπτει από τον συνολικό φόρο εισροών, όπως αυτός αποτυπώνεται στο βιβλίο κοστολογίου, επιμεριζόμενος με τα χιλιοστά που αντιστοιχούν σε κάθε ιδιοκτησία επί του οικοπέδου.

δ) Διαδικασία καταβολής του φόρου προς διακανονισμό πριν την πώληση του ακινήτου

Προκειμένου να πωληθεί ακίνητο υπό αναστολή ή να γίνει γονική παροχή ή δωρεά αυτού, ο υποκείμενος οφείλει να καταβάλει τον φόρο εισροών, προς διακανονισμό, που έχει υπολογιστεί ως ανωτέρω σημείο γ’, με έκτακτη δήλωση που υποβάλλεται στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. ή το ΚΕ.ΦΟ.Δ.Ε. στη χωρική αρμοδιότητα της/ου οποίας/ου βρίσκεται το ακίνητο,. Η καταβολή του φόρου βεβαιώνεται από τη ΔΟΥ / το ΚΕΦΟΔΕ (Τμήμα Συμμόρφωσης & Σχέσεων με τους Φορολογούμενους σε συνεργασία με το Τμήμα Εσόδων) πάνω στο σώμα της έκτακτης δήλωσης. Δεν παραλαμβάνεται δήλωση μεταβίβασης, γονικής παροχής ή δωρεάς ακινήτου αν δεν επισυνάπτεται η παραπάνω έκτακτη δήλωση Φ.Π.Α. επί της οποίας βεβαιώνεται η καταβολή του φόρου.

ε) Δικαίωμα έκπτωσης για τα υπό αναστολή ακίνητα

Το δικαίωμα έκπτωσης για τα υπό αναστολή ακίνητα αναστέλλεται καθ’ όλη τη διάρκεια της αναστολής, επομένως ο υποκείμενος δεν εκπίπτει φόρο εισροών από την ημερομηνία της απόφασης αναστολής (η οποία ξεκινάει πάντοτε από την ημερομηνία της αίτησης) και μέχρι 31.12.2025. Σε περίπτωση που ο υποκείμενος που παίρνει την αναστολή έχει ήδη πωλήσει ακίνητα με Φ.Π.Α. πριν την αναστολή και η οικοδομή συνεχίζει να κατασκευάζεται, για τα ακίνητα που πούλησε με Φ.Π.Α. έχει πλήρες δικαίωμα έκπτωσης μέχρι την αποπεράτωσή τους καθώς τα ακίνητα αυτά δεν ανήκουν στα αδιάθετα και δεν ισχύει για αυτά η αναστολή. στ) Υποχρέωση υποβολής δηλώσεων Φ.Π.Α. και τήρησης βιβλίου κοστολογίου Καθ’ όλη τη διάρκεια της αναστολής οι επιχειρήσεις κατασκευής οικοδομών προς πώληση είτε έχουν μόνο ακίνητα υπό αναστολή είτε συνεχίζουν να κατασκευάζουν ακίνητα που έχουν ήδη πουληθεί με Φ.Π.Α., υποχρεούνται να τηρούν βιβλίο κοστολογίου καθώς και να υποβάλλουν δηλώσεις Φ.Π.Α.

ζ) Τύχη πιστωτικού υπολοίπου Φ.Π.Α. που είχε σχηματιστεί μέχρι την αίτηση αναστολής

Τυχόν πιστωτικό υπόλοιπο Φ.Π.Α. που είχε συγκεντρώσει η επιχείρηση μέχρι την αίτηση αναστολής μπορεί να ζητηθεί προς επιστροφή ή να μεταφερθεί προς συμψηφισμό με τυχόν εκροές της επιχείρησης από άλλη δραστηριότητα, αν έχει τέτοια.

η) Αναστολή και εργολαβία επί αντιπαροχής

Σε περίπτωση που υποκείμενος στον φόρο κατασκευαστής που κατασκευάζει ακίνητο επί αντιπαροχή αιτηθεί και του χορηγηθεί αναστολή Φ.Π.Α. για τα αδιάθετα ακίνητά του δεν τιμολογεί τον οικοπεδούχο με ΦΠΑ για την εργολαβία επί αντιπαροχής.

Πηγή: ecopress.gr