13/10/2026

Η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να καταγράφει ανοδική πορεία, ωστόσο η αυξανόμενη απόσταση μεταξύ των τιμών των ακινήτων και των εισοδημάτων ασκεί πιέσεις στους υποψήφιους αγοραστές. Η σημερινή τάση δεν μπορεί να διατηρηθεί επ’ αόριστον χωρίς να υπάρξουν προσαρμογές στην αγορά.

Η πρώτη ένδειξη επιβράδυνσης δεν αναμένεται απαραίτητα να είναι η πτώση των τιμών. Πιθανότερο είναι να προηγηθούν η μείωση των αγοραπωλησιών, η αύξηση του χρόνου πώλησης των ακινήτων και η επιβράδυνση των ανατιμήσεων. Παράλληλα, ενδεχόμενη εξασθένηση της ζήτησης για στεγαστικά δάνεια θα μπορούσε να αποτελέσει πρόσθετη προειδοποιητική ένδειξη.

Η περιορισμένη προσφορά κατοικιών εξακολουθεί να στηρίζει τις τιμές των ακινήτων, ακόμη και μετά την υποχώρηση των ξένων επενδύσεων το 2025. Ωστόσο, δεν εμφανίζουν όλες οι κατηγορίες ακινήτων την ίδια ανθεκτικότητα. Κατοικίες σε προνομιακές τοποθεσίες, ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα και κατοικίες σε τουριστικές περιοχές με περιορισμένη προσφορά εκτιμάται ότι θα διατηρήσουν ισχυρότερη ζήτηση.

Αντίθετα, μεγαλύτερες πιέσεις ενδέχεται να δεχθούν τα ακίνητα υψηλής αξίας που εξαρτώνται σημαντικά από ξένους επενδυτές, το πρόγραμμα Golden Visa ή τις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Περισσότερο ευάλωτες θεωρούνται και οι παλαιές κατοικίες που απαιτούν εκτεταμένες εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης, λόγω του αυξημένου κόστους ανακαίνισης.

Στον τομέα της στεγαστικής χρηματοδότησης, οι ελληνικές τράπεζες εξακολουθούν να εφαρμόζουν συντηρητικά πιστοδοτικά κριτήρια. Ο μέσος λόγος δανείου προς αξία ακινήτου (Loan-to-Value – LTV) διαμορφώνεται περίπου στο 60%–65%, περιορίζοντας την έκθεσή τους σε ενδεχόμενη υποχώρηση των τιμών. Ταυτόχρονα, όμως, οι αγοραστές χρειάζονται σημαντικά ίδια κεφάλαια για την απόκτηση κατοικίας.

Ιδιαίτερη σημασία έχει και ο σχεδιασμός των επιδοτούμενων στεγαστικών προγραμμάτων. Όταν ενισχύεται η αγοραστική δυνατότητα χωρίς αντίστοιχη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, υπάρχει κίνδυνος μέρος της επιδότησης να απορροφηθεί από νέες ανατιμήσεις, αντί να βελτιώσει ουσιαστικά την πρόσβαση των νοικοκυριών στη στέγη.

Για τις τράπεζες, τα σημερινά επίπεδα στεγαστικής χρηματοδότησης προσφέρουν σχετική προστασία απέναντι σε μια ενδεχόμενη μέτρια διόρθωση της αγοράς. Ωστόσο, ο κίνδυνος θα μπορούσε να αυξηθεί σε περίπτωση συνδυασμού υψηλότερου κόστους δανεισμού, αύξησης της ανεργίας και παρατεταμένης υποχώρησης των τιμών των ακινήτων.

Σε αντίθεση με την περίοδο πριν από την οικονομική κρίση, η σημερινή άνοδος των τιμών δεν στηρίζεται σε υπερβολική επέκταση του στεγαστικού δανεισμού. Η βασική ευπάθεια της αγοράς εντοπίζεται πλέον στην προσιτότητα της κατοικίας: οι τράπεζες εμφανίζονται περισσότερο προστατευμένες από πιστωτικούς κινδύνους, αλλά για πολλά νοικοκυριά η αγορά σπιτιού γίνεται ολοένα δυσκολότερη.

Η ομάδα της BOXmind